公營房屋會否影響區內樓價？天水圍、屯門、將軍澳、港島東、奧運站逐區講

近日熱門話題之一，就是啟德將興建簡約公屋，規模逾萬伙之多，惹起大爭議。不少人都擔心興建公屋會影響區內樓價，是真的嗎？

筆者也經常數到網友問這個問題，最多人問是啟德，始終新盤多，樓價貴，其他地區也有人問。

當然如果一個地區，完全沒有公營房屋，全部是私樓，甚至是優質的私樓，會是加分因素，例如半山區、九龍站等等，但有公營房屋也未必有很大影響，首先要看看地區的特性及樓價水平。

上車區：天水圍、屯門、北區

如果該區是上車區，影響其實不大。

新界區在80至90年代急速發展，興建了不少新市鎮。初時公營房屋是主要部份，佔比很大，即使再開辟周邊地區，再多建幾個公營房屋項目，對該區影響不大。

例如天水圍，除了中間嘉湖山莊、柏慧豪園及Wetland等私人屋苑之外，周邊地區都以公營房屋為主。又例如屯門及北區，公營房屋本來就是區內的主要部份，再多建幾個屋邨，對區內整體樓價又怎會有影響？

尤其是區內樓價本身並不算高，像屯門及天水圍有很多上車盤，很多預算不多的年青人，都會選擇在這些地區上車，樓價其實已經反映了區內公營房屋佔比較重的因素。

當然如果你買的是新樓，樓價賣到好貴，新界樓賣到市區價，代理跟你說這個小區的發展是如何如何亮麗，但你卻看到周邊已經有，或者將會有很多公營房屋，那就要小心點，或者這個價錢是過份樂觀。

轉型地區：將軍澳

如果該區越來越多私樓，甚至會令地區轉型，公營房屋不旦不會影響樓價，甚至會帶起公營房屋的價值。

近年最成功轉型的例子必數將軍澳，這區90年代才發展，當時筆者在電視台工作，見證着它的轉變。

記得最初朋友搬進該區，由山上的康盛，山下的寶琳、坑口等，幾乎只有公營房屋，僅有極少量的私樓如慧安園等。那時候區內社會問題確實是有的。

後來私樓越來越多，新建的公營房屋越來越少，今天將軍澳已經成為一個很Chill的年青中產區，將軍澳南的樓價更直迫市區。

私樓區：港島東、奧運站

另外有不少地區，私樓佔比重，公營房屋不多，成就了樓王。
例如早年有港島東，太古的康山花園、筲箕灣區的居屋，很多已補價的二手買賣，樓價比其他地區的私樓更高，早就出現居屋樓王。

又例如奧運，公營房屋只有海富苑及富榮花園等，但優質私樓就很多，公營房屋不但沒有影響奧運的樓價，反而是奧運的優質私樓，帶起了區內公營房屋的價值，令富榮花園成為九龍區其中一個居屋樓王。

至於大家經常討論的啟德區，也有相類似的情況。

啟德起簡約公屋 大影響嗎？

筆者明白現在啟德仍然沙塵滾滾，很多人還未看到區內的發展潛力，還未接受到區內地價及樓價超越市區很多地方，甚至被視為豪宅區，所以每當有負面新聞，例如興建方艙醫院或公營房屋等都會被放大。

留意兩點，第一，公營房屋的比例高嗎？如果不高，就會像奧運的情況，反而會帶起區內公營房屋價值，做就居屋王。第二，規劃合理嗎？公營房屋群其實主要在靠近土瓜灣、新蒲崗、九龍城等較內陸的地區，靠近海旁及體育園的，就是豪宅群，規劃甚為清晰，只要未來發展依循這個路線，就不會有大影響，反而會帶起公營房屋價值。

啟德簡約公屋選址在世運道，步行幾分鐘就到啟德奧運站，其實附近亦有啟欣苑、啟朗苑、啟晴邨及德朗邨。為何這幾個公營屋苑就沒人提，反而建簡約公屋就如此大反應，下次文章再為大家分析。