800 萬租得 1.6 萬?唔睇呎價?唔理回報?2018 買樓新常態!到底睇乜?

讀者:女友催促我買樓,她喜歡新樓,呎價動輒 1.8 萬,800 萬樓,租得 1.6 萬,點買得落手?我應該就範嗎?還是買回報較高的舊樓?今年樓市有機會調整嗎?…筆者:這是 2018 年的新常態…

本文於 2017 年 12 月 29 日刊於經濟一週專欄

讀者來信

Anthony Sir你好,最近女友都催促我買樓,說現在不買,將來就會更貴,然而她喜歡的樓,都是一些很貴,樓齡很新的樓,呎價動輒都過1.7、1.8萬,貴都冇所謂,最慘是睇過一個單位,樓價近800萬,只租得1.5、1.6萬,還要交高昂管理費,真的值得買嗎?還是買二手?我睇過一些400多萬,樓齡40多年,也可以租1.2、1.3萬,我這樣想法對嗎?來年樓價有機會調整,有機會入市嗎?

回覆讀者來信

接受現實吧!辣招扭曲樓市生態,很多傳統思維都要大執位了!
2018年買樓自住也好,投資也好,要接受新常態,分享幾個吧…
 
現在買家很多不看回報…
近年樓價不斷攀升,租金升幅跟不上,住宅回報持續下跌。
根據資料顯示,2017年首10個月,樓價指數累升11.39%;租金指數累升7.78%,預期未來兩者差距將會持續擴大。為甚麼呢?自從環球量化寬鬆以來,到處都水浸,追逐資產,全球樓價顛升,豈止香港?香港有6成以上物業已供滿,慈父慈母空群而出,加上政策失誤,樓價失控,如果政策不變,即使樓價已經跟市民收入脫節,仍然可以上升,因為口袋的錢太多了。
 
相反,租金不能跟市民收入脫節…
租不起就是租不起,即使有升,但升幅總不會像樓價那麼顛,形成住宅物業租金回報不斷下降。可能你會問:點解咁都買?辣招扭曲下,炒家絕跡,用家主導,就像你女朋友一樣,喜歡嘛,如果有能力,貴些少又何妨?不會考慮回報。抵買嗎?我都覺得唔抵!那又如何?買家願意追價,就會繼續闖高。
 
你又提到,不如買舊樓,收租回報高…
抵買嗎?我都覺得相對較抵!那又如何?
要知道,租金回報高的物業,很多時候都是市區的舊樓,甚至是劏房,將來賣樓,新一代買家願意追價嗎?每月多賺幾千元租金,但升幅跑慢逾百萬,仲蝕!完全唔睇回報,又唔合理,始終有乜冬瓜豆腐,租金是最大防守,筆者在金融海嘯時就靠租金救一命。因此筆者建議,可以用回報來計算你的防守力,太執迷反而錯失機會,比標準高些少,比供樓高一、兩厘就好。例如大陸樓,由於入息水平不高,租金回報普遍偏低,但很多城市,隨着發展,樓價倍數、倍數的爆升!
 
另外2018年,相信仍有很多新常態要適應…
例如,買樓唔睇呎價,只睇Lump Sum,百幾呎可以賣400萬…
例如,買樓唔睇Location,到處地王,樓價貴過傳統豪宅地段 …
例如,個個業主唔願賣樓,幾單成交就推高屋苑樓價…
例如,公屋居屋跑贏,
以前個個前輩都話冇投資價值,但隨着400萬私樓倒數,富戶、白居易政策,近年已開始翻身…
例如,新盤超溢價高開,甚至招標,要價不要量,激發二手反價,冇計…政府縱容發展商提供高成數按揭,過唔到壓測貴都要買…
2018年太多太多新常態要適應,傳統思維難以駕馭。
政策不變,大局難以扭轉,樓價難以大跌。不過毋須太灰心,樓市每年都有高低,加息在即,美國稅改當前,總有調整機會,只要好好把握,買平一、兩成還是有機會的。


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