還息不還本有冇著數?邊啲人適合申請?

武肺疫情進一步重創香港經濟,有企業倒閉、裁員甚至要員工放無薪假,如果正在供樓人士,生活大受影響。不過,早前大部分銀行都相繼推出還息不還本計劃,雖然供款少左,但整體利息卻多了,究竟申請是否有著數?什麼人才適合申請?

讀者來信

Anthony Sir你好!一直有看你的專欄,想請教,最近陸續有銀行推出還息不還本優惠,你覺得抵唔抵呢?值唔值得申請呢?

回覆讀者來信

經濟環境咁差,供樓又咁辛苦,銀行在這個非常時期,推出還息不還本計劃,正在供樓的朋友,第一個反應當然是…每個月供少好多喎!給人感覺就像紓困措施、共渡時艱,事實真係咁筍?
今天分享3點,一好、兩壞,與及分析誰申請較著數。

好處…每月還款少好多

如果你近年才買樓,你每個月的供樓利息應該與本金差不多,例如兩年前以600萬買入一個單位,借了8成按揭,分30年還,按揭利率約2.5% 計算,到了第25個月,你的供款是18,966,本金是9,425,利息是9541,每個月還少接近一半,正!
如果你已經供了很多年,例如已經供了28年,到了第337個月,供款18,966之中,本金是18,042,利息是924,如果只需要供息,每個月還少95%,真係食餐好啲都冇咗,爽!
當然,銀行不會讓你以後都還息不還本,只是共渡時艱而已,一般只是半年至一年的短期優惠,待經濟好轉後又要打回原型。

壞處…總利息增加

按揭還款是息隨本減的,點解最初幾年利息特別多,因為你欠的本金多嘛,以上述的例子為例,第25個月,你尚欠4,579,585,利息當然多,到了第337個月,你尚欠224,529,利息當然少。如果你有一年只還息不還本,首先,多付了一年利息,其次,由於這一年本金沒有減少,明年的利息亦沒有減少,總利息必然多了。

壞處…往後的供款多了

如果供款年期可以延長一年,還好!第4年的供款,按第3年的算式去供樓就可以了,如果供款年期不能延長,即是說,餘下28年的總供款,要分27年還,往後的每月供款自然就多了。
對銀行來說,其實它們沒有甚麼損失,白白多收了一年利息,賺多咗添,客戶又樂於接受,覺得你幫緊佢,何樂而不為呢?

甚麼人適合申請?

首先,收入大受影響,供樓很吃力的朋友。
這亦是銀行推出這個計劃的最主要目的,例如筆者有個朋友,原本在銅鑼灣賣名貴手錶,以佣金收入為主,自由行高峰期,每月收入十萬八萬,現在收入大減七成,影響頗大。當然市面上很多店例如做飲食零售的,都面臨倒閉、裁員的危機,冇咗份工就更慘。

其次,供樓已經很多年,利息很少的朋友。
正如之前的個案,如果你供到第337個月,其實每個月利息1,000元有找,正所謂出去食個Fine Dinning都唔夠埋單,難得銀行有這個計劃,可以淨番啲錢享受吓。
 
第三,資本不多,以小搏大,投機的朋友。
最低的成本,賺最多的利潤,筆者經常鼓勵年青人,唔好覺得自己冇可能,計啱條數,用盡槓桿,靠第一層樓賺取第一桶金,之後再慢慢諗如何資產倍增,就像筆者十多年前一樣。如果你的目標是持貨三年就賣出,這個計劃可以減輕你現時的供款壓力。但要記住,持貨越久,對你就越不着數,所以你要識買樓,識投資,識得搵一些低水有潛力的筍盤,三年後就可以賣出,就可以賺錢。

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