踢爆!呎價破頂秘密! 升市多天台,跌市多凶宅!

朋友:「慘啦!第一城呎價破 1.8 萬啦!」筆者:「冷靜啲,睇埋內文先…」朋友:「連天台喎…」筆者:「咪係囉,唔睇內文就中伏啦!連天台條數又唔係咁計…」

本文於 2017 年 11 月 11 日刊於經濟一週網站(因應市況略有修改)

朋友:  「冇啦…沙田第一城呎價破 1.8 萬啦。」
筆者:  「係咩?唔係喎,最近有同學睇過都唔使。」
朋友:  「新聞真係咁講架喎。」
筆者:  「我搵網上成交你睇啦…嗱~~邊係呢?」
朋友:  「我噚日真係見到呢單新聞架喎。」
筆者:  「搵嚟睇吓。」
朋友:  「好呀…嗱~~咪就係呢單囉。」
筆者:  「冷靜啲,有冇睇內文先?」
朋友:  「冇喎~~」
筆者:  「Click入去睇吓…」
朋友:  「好呀~~」
筆者:  「唓!你睇清楚~~」
朋友:  「咩呀?」
筆者:  「頂層連天台呀!」
朋友:  「咁即係點呀?」
筆者:  「天台唔使錢呀?扣番就唔係 1.8 萬啦。」
朋友:  「咁計架咩?真係俾佢嚇親~~」
筆者:  「升市特別多天台架!」
朋友:  「咁跌市呢?」
筆者:  「跌市特別多凶宅囉!」
朋友:  「點解嘅?」

二手樓市,成交有高有低。

即使同一屋苑,成交呎價都可以有很大分別。
例如屋苑那一幢樓、方便是否方便、樓層高定低、景觀靚唔靚、裝修正唔正、大單位定細單位、開則好唔好…都會直接影響樓價,少則相差一、兩成,最誇張的可以相差三、四成。例如均價 400 萬的單位,貴的可以賣到 450 萬,平的可以賣到 350 萬,代理、傳媒報告成交的時候,會用那宗成交呢?用高價那宗?還是低價那宗?

升市…大家都喜歡看創新高的消息

無論是代理,還是傳媒,都會傾向於發掘高價成交,受歡迎嘛。於是就會有很多高層、靚景、靚裝修的單位,甚至有很多連天台特色單位的報導,因為成交價都遠高於一般水平。

首先,面積及罕有度有優勢!

雖然天台只是一個空間,不能搭建天台屋,然而始終是一個空間,悉心包裝一下,就是罕有的空中花園,筆者也有不少這些單位,根據過往經驗,如果天台四正好用,面積與單位相差不多,例如 400 呎的單位,有 300 多呎的天台,估值一般會高 10~15%。如果單位的估值是 400 萬,連天台就是 440~460 萬,如果遇到心頭好客人,例如外籍人士或養寵物的,可以再賣高些少。以上述的單位為例,如果呎價 1.8 萬,扣除天台後,筆者覺得折算約  1.5~1.6 萬左右。

其次,樓層方面有優勢!

香港人喜歡高層,樓層越高,估值越高,例如均價 400 萬的單位,每高一層,估值隨時高 3、4萬,35 樓的單位,估值隨時比 20 樓的單位高 4、50 萬,最高與最低的單位,估值相差百萬很常見。綜合以上兩個因素,頂樓連天台特色單位往往比正常價高出一、兩成,升市要找創新高的成交,當然最適合。

跌市呢…大家都喜歡看劈價的消息

那裡可以找到低價成交呢?以2016 年初的跌市為例,正常劈價當然會有,然而劈得最狠最勁的,當然要數凶宅,又或者凶宅同層的成交。一般來說,凶宅的價錢會比正常單位平近3成,視乎有多凶有多猛,視乎市況旺淡而定,即使是凶宅同層,亦會平一、兩成,如果單位均價是 400 萬,凶宅可低至 280 萬,凶宅同層亦可以低至 340、350 萬,最適合劈價報導,只要細心閱讀內文,不難發現有曾經發生事故等字眼,2016 年初經常出現。

當然,最近確實有很多真實的破頂成交

當中有不少真破頂,也有些大家都會覺得不尋常,筆者曾經遇過的情況,又例遇到唔知價的買家,例如是豪華裝修,又例如是聯名業主甩名,內部轉讓,順便賣高啲可以借多啲錢等,往後有機會再分享,不能一概而論。如果想買到平嘢,首先唔應該俾個別不尋常高價成交嚇親先,要睇最近的平均數,然後再努力搵筍盤。

所以睇新聞要睇內文,分析要客觀理性

當然大部份人都不能做到,高價成交新聞多,大家就傾向相信樓價會升,劈價成交新聞多,大家就傾向相信樓價會跌。理性分析的同時,都要考慮市場的心態與力量。


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