誰說鐵路盤冇得輸?

很多人以為樓盤近鐵路就是筍,但很多時中伏了也未知﹗

讀者來信

Anthony Sir你好,最近睇了不少新樓盤,也睇了一些二手樓,想趁樓市仍然未算很瘋狂的時候買番一間,有些樓盤交通挺方便的,距離地鐵站很近,但價錢有點貴,代理說樓盤近地鐵站冇得輸,將來升幅一定會跑贏,家人都很認同,是這樣嗎?

回覆讀者來信

中伏了!誰說鐵路盤冇得輸?
理解的!如果樓盤的位置,在鐵路站附近,甚至鐵路站上蓋,正常情況下,發展商及代理推售樓盤時,都會以此作為賣點,你提到的對白,過往筆者亦聽過無數次,展銷會現場這樣說,Whatsapp推售樓盤的時候也是這樣說,不但香港如此,其他地區亦一樣。記得有一次到台灣探朋友,朋友帶我去睇樓,其中一個樓盤就是位於高雄市某某地鐵站旁,代理也說了同樣的話,知道我是香港人,更拿香港做例子:「有地鐵的樓盤肯定會升的,香港也是一樣啊!」即使你去到東南亞國家睇樓,相信也會有同樣的情況。

事實上,很多鐵路盤都跑輸大市!

首先,當然要睇整個市場…
香港比較易睇,長期供不應求,過去幾十年除了幾次比較大型的經濟危機,普遍來說都是大漲小回,然而很多地方並非如此,例如台灣受制於經濟增長及辣招,那次到高雄所見,乘搭地鐵的人很少,多數人都是自己開車的。又例如東南亞某些國家及城市,受制於地方大供應多等,都需要細心研究。

其次,不是每一個站都有爆炸力…

即使以香港為例,有些地區即使有地鐵站,也不見得樓價會跑贏,樓價是否跑贏,很多時候取決於是否有很多人想搬過去住,令需求增加帶動樓價,例如一些工業區,大窩口、葵興等,不見得因為有地鐵所以很多人想搬過去,相反工廈、商廈的價值就顯著提升;又例如一些公屋、居屋比較密集的地區,柴灣、黃大仙等,近幾年的樓價升幅也不見得有很大動力。除了有地鐵到,也要留意地鐵是否會帶來更多高消費群,這樣才有爆炸力。

另外,亦要視乎你在甚麼時候買…

如果你買的時候仍未通車,樓價仍未反映鐵路效應,你能把握先機搶先買入,可以享受的升幅或會更高,例如過去十年的港島西,十多年前筆者買入的時候,只是新界價錢,近年已晉身成為最貴的地區之一,尤其是新樓的細單位呎價更逾3萬元,升幅拍得住當年受沙士影響的淘大花園。如果你買的時候已經通車,要留意的是樓價可能已經反映了地鐵帶來的價值,即使地鐵站近在咫尺,也只能說方便,但不能期望會因此而大幅跑贏。

最後,當然要睇你的買入價…

無論條件多好的樓盤,都有機會跑輸大市,甚至蝕讓。
最主要的因素是買入價!如果一些新樓盤,推售的時候因為地鐵效應而開出很高的溢價,例如附近只是賣呎價1.8萬,它賣2.5萬,賣高兩、三成,最少要有一段時間消化,很難期望短期內會跑贏。之前筆者就睇過一個荃灣的新樓盤的貨尾,呎價已近2萬,代理說將來呎價可賣3萬,豈不是貴過奧運站?所以就要自己分析了。


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