很多人以為樓盤近鐵路就是筍，但很多時中伏了也未知﹗
讀者來信
Anthony Sir你好，最近睇了不少新樓盤，也睇了一些二手樓，想趁樓市仍然未算很瘋狂的時候買番一間，有些樓盤交通挺方便的，距離地鐵站很近，但價錢有點貴，代理說樓盤近地鐵站冇得輸，將來升幅一定會跑贏，家人都很認同，是這樣嗎？
回覆讀者來信
中伏了！誰說鐵路盤冇得輸？
理解的！如果樓盤的位置，在鐵路站附近，甚至鐵路站上蓋，正常情況下，發展商及代理推售樓盤時，都會以此作為賣點，你提到的對白，過往筆者亦聽過無數次，展銷會現場這樣說，Whatsapp推售樓盤的時候也是這樣說，不但香港如此，其他地區亦一樣。記得有一次到台灣探朋友，朋友帶我去睇樓，其中一個樓盤就是位於高雄市某某地鐵站旁，代理也說了同樣的話，知道我是香港人，更拿香港做例子：「有地鐵的樓盤肯定會升的，香港也是一樣啊！」即使你去到東南亞國家睇樓，相信也會有同樣的情況。
事實上，很多鐵路盤都跑輸大市！
首先，當然要睇整個市場…
香港比較易睇，長期供不應求，過去幾十年除了幾次比較大型的經濟危機，普遍來說都是大漲小回，然而很多地方並非如此，例如台灣受制於經濟增長及辣招，那次到高雄所見，乘搭地鐵的人很少，多數人都是自己開車的。又例如東南亞某些國家及城市，受制於地方大供應多等，都需要細心研究。
其次，不是每一個站都有爆炸力…
即使以香港為例，有些地區即使有地鐵站，也不見得樓價會跑贏，樓價是否跑贏，很多時候取決於是否有很多人想搬過去住，令需求增加帶動樓價，例如一些工業區，大窩口、葵興等，不見得因為有地鐵所以很多人想搬過去，相反工廈、商廈的價值就顯著提升；又例如一些公屋、居屋比較密集的地區，柴灣、黃大仙等，近幾年的樓價升幅也不見得有很大動力。除了有地鐵到，也要留意地鐵是否會帶來更多高消費群，這樣才有爆炸力。
另外，亦要視乎你在甚麼時候買…
如果你買的時候仍未通車，樓價仍未反映鐵路效應，你能把握先機搶先買入，可以享受的升幅或會更高，例如過去十年的港島西，十多年前筆者買入的時候，只是新界價錢，近年已晉身成為最貴的地區之一，尤其是新樓的細單位呎價更逾3萬元，升幅拍得住當年受沙士影響的淘大花園。如果你買的時候已經通車，要留意的是樓價可能已經反映了地鐵帶來的價值，即使地鐵站近在咫尺，也只能說方便，但不能期望會因此而大幅跑贏。
最後，當然要睇你的買入價…
無論條件多好的樓盤，都有機會跑輸大市，甚至蝕讓。
最主要的因素是買入價！如果一些新樓盤，推售的時候因為地鐵效應而開出很高的溢價，例如附近只是賣呎價1.8萬，它賣2.5萬，賣高兩、三成，最少要有一段時間消化，很難期望短期內會跑贏。之前筆者就睇過一個荃灣的新樓盤的貨尾，呎價已近2萬，代理說將來呎價可賣3萬，豈不是貴過奧運站？所以就要自己分析了。
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