樓市顛過 97?3 大理據冇得跌?… 未必!

讀者問:我想買層樓給兒子,看見某新盤開售,萬人空巷,實在有點心寒。當年1997年,我都有排隊,幸好買不到,但那個場面記憶猶新,那種亢奮,那種樓價只會升不會跌的信念,實在很相似。所以我一直不敢出手買樓給兒子,我明白現在與1997有很多不同的地方,但是這就代表樓價可以永無止境地升嗎?你覺得呢?有風險嗎?

文章於 2017 年 6 月 2 日於經濟一週刊出
題為「今日樓瘋喪過97 3個理據 樓價冇得跌?」(按此閱讀原文

讀者來信

Anthony Sir你好,我今年五十多歲,正準備買層樓給兒子,看見他安居樂業,我就可以安心退休了。然而看見海之戀開售當日,萬人空巷的情況,實在有點心寒。當年1997年的時候,我都有排隊買灝景灣,幸好買不到,但是那個場面記憶猶新,那種亢奮,那種樓價只會升不會跌的信念,實在很相似。所以我一直不敢出手買樓給兒子,我明白現在與1997有很多不同的地方,但是這就代表樓價可以永無止境地升上去嗎?你覺得呢?有風險嗎?

回覆讀者來信

你說的對,群眾往往就是這樣。
去年樓市調整,經濟數據、專家評論一面倒唱淡,所有人都覺得香港玩完了,樓價將會一直跌下去!今年樓市亢奮,經濟數據、專家評論一面倒唱好,所有人就覺得香港經濟穩健,樓價將會無止境上升!其實去年跟今年有何分別呢?氣氛主導而已!陳德霖與少數專家,苦口婆心的提出,2017的情況與1997相似,呼籲大家買樓的時候要小心,忠言逆耳,換來大堆理據反駁,大致如下:

理據 1:現在利息仍然很低
「1997時按息逾10厘,現在只有2厘,供款壓力低!」

真的嗎?…筆者同意,利息相差很遠,不過要留意的是,第一,香港已進入加息週期。第二,現時的樓價指數已經超越1997時近60%,部份上車盤更高出超過一倍!即使未完全反映兩者之間的差異,亦已經反映了一半吧!如果借財仔,供樓利息其實與當年冇乜分別。
 
理據 2:現在借貸比例很低
「香港有6成以上業主已供滿層樓,冇賣樓壓力。」

真的嗎?…筆者同意,現時整體的借貸比例比當年低,然而這就代表業主不會賣樓了嗎?如果你的單位,現時市值500萬,像去年一樣,市場傳出很多不利因素,你認為幾年後會跌到300萬,現在有人出價450萬,你會賣嗎?其實只要業主看跌,就有誘因減價、賣樓。
 
理據 3:現在買家很有錢
「香港人好有錢,大陸人仲有錢,購買力無窮無盡。」

真的嗎?…有錢,不代表要買。如果樓價升到一個位,已經沒有投資價值,例如細價樓升到600萬,只租到1萬,回報只有2%,你還會買嗎?筆者經常舉台灣朋友的例子,他住的房子,買要1000萬台幣,1.2萬台幣就租到了,也看不到升值前景,為甚麼要買呢?
 
同意!
相比1997年,現在的人有錢多了,供款利息很低,借貸也少,但這不代表樓價可以無止境的上升,升到一個位,租樓原來更化算;又或者升到一個位,業主覺得已經沒有甚麼水位,升勢就會終結,若市場上有甚麼負面消息,調整就會隨之而來。今天不少前輩說,樓市的亢奮情況似1997,其實不是說會像當年一樣跌7成,只是告誡大家,不要過份樂觀而已。可能像去年一樣調整兩成,部份炒過籠的單位調整三成,不是沒可能的,最少…去年就發生過。


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