讀者問：我想買層樓給兒子，看見某新盤開售，萬人空巷，實在有點心寒。當年1997年，我都有排隊，幸好買不到，但那個場面記憶猶新，那種亢奮，那種樓價只會升不會跌的信念，實在很相似。所以我一直不敢出手買樓給兒子，我明白現在與1997有很多不同的地方，但是這就代表樓價可以永無止境地升嗎？你覺得呢？有風險嗎？
文章於 2017 年 6 月 2 日於經濟一週刊出
題為「今日樓瘋喪過97 3個理據 樓價冇得跌？」（按此閱讀原文）
讀者來信
Anthony Sir你好，我今年五十多歲，正準備買層樓給兒子，看見他安居樂業，我就可以安心退休了。然而看見海之戀開售當日，萬人空巷的情況，實在有點心寒。當年1997年的時候，我都有排隊買灝景灣，幸好買不到，但是那個場面記憶猶新，那種亢奮，那種樓價只會升不會跌的信念，實在很相似。所以我一直不敢出手買樓給兒子，我明白現在與1997有很多不同的地方，但是這就代表樓價可以永無止境地升上去嗎？你覺得呢？有風險嗎？
回覆讀者來信
你說的對，群眾往往就是這樣。
去年樓市調整，經濟數據、專家評論一面倒唱淡，所有人都覺得香港玩完了，樓價將會一直跌下去！今年樓市亢奮，經濟數據、專家評論一面倒唱好，所有人就覺得香港經濟穩健，樓價將會無止境上升！其實去年跟今年有何分別呢？氣氛主導而已！陳德霖與少數專家，苦口婆心的提出，2017的情況與1997相似，呼籲大家買樓的時候要小心，忠言逆耳，換來大堆理據反駁，大致如下：
理據 1：現在利息仍然很低
「1997時按息逾10厘，現在只有2厘，供款壓力低！」
真的嗎？…筆者同意，利息相差很遠，不過要留意的是，第一，香港已進入加息週期。第二，現時的樓價指數已經超越1997時近60%，部份上車盤更高出超過一倍！即使未完全反映兩者之間的差異，亦已經反映了一半吧！如果借財仔，供樓利息其實與當年冇乜分別。
理據 2：現在借貸比例很低
「香港有6成以上業主已供滿層樓，冇賣樓壓力。」
真的嗎？…筆者同意，現時整體的借貸比例比當年低，然而這就代表業主不會賣樓了嗎？如果你的單位，現時市值500萬，像去年一樣，市場傳出很多不利因素，你認為幾年後會跌到300萬，現在有人出價450萬，你會賣嗎？其實只要業主看跌，就有誘因減價、賣樓。
理據 3：現在買家很有錢
「香港人好有錢，大陸人仲有錢，購買力無窮無盡。」
真的嗎？…有錢，不代表要買。如果樓價升到一個位，已經沒有投資價值，例如細價樓升到600萬，只租到1萬，回報只有2%，你還會買嗎？筆者經常舉台灣朋友的例子，他住的房子，買要1000萬台幣，1.2萬台幣就租到了，也看不到升值前景，為甚麼要買呢？
同意！
相比1997年，現在的人有錢多了，供款利息很低，借貸也少，但這不代表樓價可以無止境的上升，升到一個位，租樓原來更化算；又或者升到一個位，業主覺得已經沒有甚麼水位，升勢就會終結，若市場上有甚麼負面消息，調整就會隨之而來。今天不少前輩說，樓市的亢奮情況似1997，其實不是說會像當年一樣跌7成，只是告誡大家，不要過份樂觀而已。可能像去年一樣調整兩成，部份炒過籠的單位調整三成，不是沒可能的，最少…去年就發生過。
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