未來兩年或加息 1.75%,供樓影響有幾大?反高潮將至?

大摩預期美國加息步伐會加快,明年年底前將會加息 7 次,即 1.75%,對供樓人士有甚麼影響?會不會令到亢奮的樓市掉頭回落呢?

本文刊於 11/3/2017 經濟一週

讀者來信

Anthony Sir 你好,去年沒有聽你說,錯過了買樓的機會,實在非常後悔,最近樓價不斷破頂,短期內有沒有機會調整呢?還是會一直向上衝呢?近日看到一段新聞,大摩預期美國加息步伐會加快,明年年底前將會加息 7 次,即 1.75%,可不是小數目啊,對供樓人士有甚麼影響?會不會令到亢奮的樓市掉頭回落呢?

回覆讀者來信

每個人對樓市都有不同看法,筆者相信反高潮或將至。
筆者相信…無論市況多好,都會有頂,無論市況多差,都會有底。

正如你所說,最近樓市確實非常亢奮,尤其是中資發展商高價搶地之後,一手樓方面,發展商一起提價,二手樓方面,業主更心雄,再加上各大傳媒一窩蜂報導破頂成交,市場確實非常亢奮。然而筆者不相信會一直升,無止境的升,正如去年全城唱淡的時候,筆者亦不相信一直跌,無止境的跌,終於幫助不少同學成功撈底,例如金獅花園、港灣豪庭、嘉亨灣等撈底戰績,一年反彈逾百萬計。

今年的亢奮能否延續,第一關是三月中的議息。
美國聯儲局議息會議將於下周二展開,各路英雄的分析是,幾乎肯定會加息,大摩更預期到2018年底會加息7次合共1.75%,如果香港銀行跟隨,對供樓人士來說,確實是挺大的負擔:

舉例:400 萬樓,借 9 成,供 30 年,保費同時上會,P 按計算…
。2.15%:月供 14,169 元
。2.15% + 1.75% = 3.9%:月供 17,719 元
。每月多供 3,550元,每月供款增加約 25%!
。壓力測試…入息要求由 37,295 元急增至 44,983 元

當然,香港資金仍然充裕,銀行未必跟隨。
事實上,現時大部份買家都是用H按,現時市場一般做到 H+1.3% 至 H+1.35%,即是大約 1.8% 左右,仍未觸及封頂位 2.15%,除非拆息跟着抽高,否則跟隨加息,其實只是封頂位提高而已,銀行沒有好處,相反存款利率要提高,蝕了!市場估計美國再加兩、三次息之後,拆息抽高,香港銀行才會正式跟隨。

。2.15% + 1.25% = 3.4%:月供 16,660 元
。每月多供 2,491 元,每月供款增加約 18%!
。壓力測試…入息要求約 42,724 元

數目不算大,不過亦可以是市場轉風向的借口。
另一個關鍵在於新盤的反應!之前市場亢奮,新盤銷情熾熱,再加上本地發展商買地難,賣樓求價不求量,加價幅度甚為驚人。問題是…買家是否接受呢?好幾個矚目的新樓盤,新年後已經說要開,最後拖到三、四月才開,俗語所謂攤凍嚟食,筆者覺得攤得太凍,近日見買家對樓市破新高的新聞已開始麻木,如果新盤堅持開出高溢價,買家唔受,報導配合,就有機會出現反高潮,樓價有機會在高位整固,或出現輕微調整。


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