月入$60,000夫婦諗退休 一層樓真係可以養過世?

Anthony Sir你好,我和太太為退休計劃,兩人都有工作,加起來都有6萬,有些積蓄,現有一層自住樓,約40年,市值約500萬,見政府推廣安老按揭,值得做嗎?還是有其他更好的建議?

本文於 2017 年 7 月 1 日刊於經濟一週(按此閱讀原文

讀者來信

Anthony Sir你好,最近見到有個新樓盤話可以用安老按揭支持子女買樓,轉眼間就冇咗,不過都引起咗我興趣,了解吓。我今年55歲了,太太51歲,兩人都有工作,收入不俗,我收入較高,兩人加起來都有6萬,有些積蓄,正在為退休部署,現有一層自住樓,約40年,市值約500萬,見政府推廣安老按揭,值得做嗎?還是有其他更好的建議?

回覆讀者來信

安老按揭是一個很好的概念,如果不擅理財絕對可以考慮。
不少長輩勞碌一生,終於供滿一層樓,有瓦遮頭。然而開飯呢?退休之後也要生活啊!生活費何來?身邊不少長輩,由於年青的時候沒有學習理財,沒有累積資產,沒有被動收入,只能靠僅有的退休金過活,死慳死抵。是的,有一層樓,而且供滿了,然而如果不懂得活用,不能變錢,對生活沒幫助!窮得只剩下自住樓。
 
安老按揭計劃正好為不懂得理財的長者提供一個方案。
55歲以上就可以申請,原理將自住物業抵押給銀行,一方面可以繼續住在單位內直至過身,另一方面可以每月收取年金,就像每月出糧一樣,年期由10年至終身不等,過身之後銀行收樓拍賣抵償貸款,後人可以優先贖回。以一個市值500萬的單位為例,假設你65歲申請,終身每月可支取12,500元,是不錯的選擇。按揭證券公司有網上計算機,有興趣可以上網計計不同情況。
 
計劃有著數,有唔著數。
唔著數的是,利率相對較高,而且以複式計算,以上述500萬單位為例,收取20年年金,總年金只有336萬。識得玩,物業應該是升值的,20年最少應該翻了一翻吧。另外,年金已定,不會跟通脹上升,到時12,500元是否夠用呢?至於著數的是,可以及早鎖定回報,不咼物業樓齡增加影響,試想想,如果唔識玩,唔打算賣樓再換樓,今年物業樓齡40年,20年後物業就已經60年了,否則銀行收回時已貶值不少。如果收購呢?沒有影響,同樣可以高價賣給發展商,還款給銀行就可以。如果自問唔識玩,揀一個樓市瘋顛、估值最高的時間做安老按揭,鎖定回報,都幾著數。
 
如果識得玩,當然有更好的選擇。
你現在才55歲,太太才51歲,以今時今日的香港來說,絕對不算老,加上你跟太太仍然有工作,仍然有借貸能力,部份銀行已經將按揭年齡上限,提高至75歲至超過80歲,借按揭的話可以借到20至30年,看你如何組合。例如你可以將現時的物業做一次轉按,順便除去其中一個人名,便可以用另一個人名,多買一層樓收租了,收入。如果再進取一點,可以趁樓市瘋顛,將物業出售,始終你的物業已經40年了,若高價出售,資金足夠一拆三、四個單位。
 
首先,以你及太太的名義,各自在香港買一個單位。
你的收入比較高,可以買自住單位,做高成數按揭,例如500萬,做8成按揭,首期花掉100萬,太太收入較低,例如400萬左右的單位,可付5成首期,用作收租,首期只是200萬。餘下200萬,可以做其他穩健投資,筆者唔熟股票債券,會買大陸樓,現時很多有潛力的二線城市,優質住宅物業100萬有找,有些租金回報高的公寓,50萬有交易,收租4、5厘,基數咁低隨時倍翻,一拆四其實唔難,不過真係要識揀。


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