新政策出爐 樓價升勢暫告一段落?

升到麻木…甚麼政策、消息,都會被解讀為對樓市冇影響,真係?今次施政報告咁多抽獎機會,令不少朋友停一停、諗一諗,唔再盲目追價,劈到價先買,就算唔跌,都未必有力再升…

本文於 2016 年 10 月 16 日刊於經濟一週網站

自從施政報告出爐,不同專家,有不同的見解。
大部份專家,都係上岸人士,未必咁貼身,筆者想聽聽真係計劃買樓的朋友,不出所料,不少朋友都暫時擱置高價買樓的念頭。
朋友A:    「唔買住啦,咁貴…同老婆商量過,諗住遲啲抽居屋。」
筆者:      「居屋唔一定抽到架喎。」
朋友A:    「阿媽話交番間公屋出嚟,用綠表抽易好多。」
筆者:       「如果有綠表咁又唔同,嚟緊有好多綠置居單位添。」
朋友A:    「好似之前新蒲崗個盤,呎價6千唔使,平好多!」
朋友B:    「咪係囉,有綠表唔好嘥嘛,就算冇都可以抽白居二。」
筆者:       「咁你呢?」
朋友B:    「我都唔買住啦,咁貴…冇乜水位,都係租住先。」
筆者:       「幫業主供樓喎,唔覺得唔抵咩?」
朋友B:    「我而家住嗰度,租1.5萬,賣700萬,得2.6厘咋!」
筆者:       「你覺得好唔抵?」
朋友B:    「P按計俾完4成首期,月供1.58萬,仲未計管理費!」
筆者:       「咁有8千幾係本金嘛!」
朋友B:    「4成首期加雜項300幾萬,投資其他嘢賺得仲多啦!」
朋友A:    「嚟緊好多咩過渡性住屋,又咩共居,租金可能會平。」
筆者:       「咁始終都要有磚頭楂手嘅。」
朋友B:    「買一定會買,平番啲先。」
朋友A:    「而家啲新盤咁好賣,係咪會平先?」
朋友B:    「靠高成數按揭之嘛,如果冇得借8成就唔會咁啦。」
筆者:       「讚成…睇定樓先啦,嚟緊應該會有價講。」

首先,要了解今天樓價為甚麼貴
原因很多,甚麼低息、錢多、供不應求十萬個理由。
不過落場實戰,就會發現,最重要其實是心理因素!
罪魁禍首是政府的辣招!
自從推出15%印花稅,業主都擔心賣咗買唔番,個個都唔肯賣樓,就算賣都要賣超高價,市場供應急劇下跌,買家被迫追價,令到現時二手市場成交極少,但大部份都是高價成交。

市場亢奮,無論甚麼政策,市場都會解讀為冇影響。
莫非你期望林鄭說,忽然發現幾百公傾土地?可建廿萬伙?
不切實際吧!…其實今次施政報告,挺有創意。

這些新思維,可以令到一些有置業需要的人士,停一停,諗一諗。
例如綠置居,很多朋友擔心會因此減少公屋單位,更難上樓,照計應該唔會,因為每賣出一間綠置居,應該收回一間公屋,或一張綠表,應該不會對公屋輪候冊有影響。

買家高追,很多時是源自恐慌,驚唔買更貴。
只要令他們的心安定下來,不急於高追,樓價有望降溫。
綠置居恆常化,讓公屋富戶多一個選擇,不須急於高追二手居屋。
至於白居二、首置盤,可以讓真正有自住需要的年青人,多一個選擇,不須急於高細價上車盤、納米樓。
另外租盤供應都有增加…例如提出發展閒置政府建築物、閒置土地組合屋、市建局待收購舊樓等,提供過渡性房屋,租盤多了,租金有望降溫,令現時租樓住,等待機會買樓,不須急於高追。

當然,買家不高追,不代表業主、發展商願減價。
那就要看未來供應的綠置居、首置盤等如何定價了。

如果跟市場價掛鈎,發展商又懂得製造市場氣氛,樓價就很被動,如果綠置居、首置盤等,定價可以跟市場價錢脫鈎,居回主動權,絕對是好事,試想想,如果某新盤呎價2萬,旁邊有個首置盤,呎價7千,即使你想買這個新盤,都會停一停、諗一諗:「嘩!貴咁多,好唔抵喎!不如搏一搏睇吓抽唔抽到先啦!」
 
概念雖好,往後就看林鄭如何落實了。
如果可以調整辣招,令業主放番啲盤出街,效果就更好。
想買樓自住的朋友,可以先睇睇樓,相信樓價升勢將放緩,甚至暫告一段落,有機會可以講吓價。想買樓投資的朋友,是時候想想,是否應該盲目看好高追,還是重訂投資策略,放眼其他機會了。


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