平一成、冇樓睇 連租約盤買唔買得過?

相信大家去睇樓,都會發現有些連租約盤經常低於市價放售。阿媽教落:「邊有咁大隻蛤乸隨街跳?」在今時今日業主唔會賤賣樓的年代,連租約盤經常平賣,係筍定係伏呢?

讀者來信

Anthony Sir你好,一直都有留意你的專欄,很贊同你的觀點,升市個個盲追,反而跌市個個唔敢買,真傻!希望今次跌市我都可以買到筍盤,所以我最近都有去睇樓,真係有平!有代理介紹咗個單位給我,樓價比之前的成交平了差不多一成,不過連租約、冇樓睇,你覺得風險如何?值得買嗎?

回覆讀者來信

首先要明白,點解連租約物業會平啲?
主要因為 (1) 冇樓睇 及 (2) 按揭成數低

先講「按揭成數」… 尤其年青人上車,影響很大!

近年政府不斷收緊按揭,其中一招是「出租物業最多只可以借 5 成按揭」,甚麼是出租物業?銀行審批時,主要睇物業是「交吉」還是「連租約」。如果有租約,即使你打算租約完結之後,收回物業自己住,都冇計!最多都是借 5 成!年青人買樓上車,除非有父幹母幹,否則多數唔夠首期,所以按揭成數的影響很大!

首期差好遠?…根據金管局指引,600 萬以下物業最多可以借 8 成按揭,400 萬以下物業最多可以借 9 成按揭,如果可以做到高成數按揭,最低只需 1 成、2 成首期,與 5 成相比,差好遠喎!以下幾個例子… 400 萬以下物業影響最大!最低只需要 40 萬首期,連租約就要 200 萬,相差 5 倍!當然現在 400 萬樓不多,以 500 萬計,首期都差 2.5 倍!

然而不是每個買家都緊張按揭成數!

現時按揭政策,樓價越高,按揭成數越低,例如 1000 萬以上物業本來最多只可以借 5 成按揭,是否連租約基本沒有分別。
又例如,筆者過往賣樓遇過很多買家,並非上車族,是有實力的換樓客,或者投資收租客,5 成或以上首期?冇難度!例如上述 700 萬樓的例子,首期相差不多,買家一般不太在意。

講完按揭成數,再講「冇樓睇」…

以前我們買樓,最喜歡連租約!平!

當時按揭成數沒有分別,無論是「交吉」還是「連租約」標準按揭都是 7 成,沒有分別,但連租約都會平啲!點解?因為冇樓睇!
很多朋友都會介意:「大拿拿幾百萬買層樓,睇都唔睇?買菜咩?」事實上對很多資深投資者來說,買買賣賣幾十次,買樓易過買菜!筆者亦然,對一些熟悉的屋苑,甚麼開則,甚麼景觀,識背啦!根本沒必要睇,代理報盤,價錢合適,大膽還價,就成事了。

又有朋友問:「唔睇過層樓就買,唔驚層樓好殘咩?」

首先,買連租約物業,主要是因為樓價比較平,還價的時候,我們已經會當佢「好殘」甚至是「鬼屋」來還價,全屋幾十萬裝修費已經計算在內,即是真的好殘,也沒有損失。
其次,買樓的目的是收租,過往曾經有很多物業,筆者由買入,到幾年後樓價升了,賣出獲利,租客一直都住在單位內,我根本從來都沒有入過屋!單位到底是「殘」定「靚」還重要嗎?

除了價錢平,連租約物業另一個好處是即買即收租。

毋須翻新,毋須丟空一段時間放租,賺了翻新成本,最少都要幾萬元,也賺了時間,裝修連放租可能要一兩個月時間,也不錯。當然如果你本身是買樓新手,過不了心理關口,又或者沒有足夠首期,又或者買這個單位是用作自住,沒必要冒這個險。
 
始終冇樓睇,需要點經驗、技術,對單位及租客作出評估。
有機會再分享,如何冇樓睇都估到單位情況。


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