個案分析：買千萬樓 收租2萬 老牌屋苑 也不一定值得投資

最近收到一位朋友查詢，他說去了一個老牌屋苑睇樓，樓齡40多年，那天一口氣睇了好幾個單位。代理說這個屋苑業主實力硬淨，很難開低價，附近有些屋苑呎價只是15000左右，但這裏呎價高達18000，一個500多呎的單位開價過千萬，但市值租金大約2萬，問我是否值得投資呢。

他的代理又說，香港人越來越有錢，將來租金及樓價都會爆升，今天回報低一點也不是問題

其實這位朋友也知道，開價太貴了！

開價高兩成 太貴

他自己也講得出，附近屋苑成交，呎價大約是1.5萬，即是這屋苑單位呎價高近兩成。雖說單位開價還要看質素，因為始終是幾十年樓的一手屋苑，單位質素非常參差，有的高層靚景，有的低層嚇鬼景；有的豪華靚裝，有的甩皮甩骨；價錢參差是很正常的。

然而你提到的單位，沒有甚麼亮點，但竟然要價1.8萬，明顯偏貴。據朋友資料顯示，叫價過千萬，現時租金每月2萬，租金回報只有2.4厘，是否還值得買這個單位作投資呢？

樓價難跌 不代表租金會升

其次，朋友想多了，租金是不會爆升的！

樓價失控，主要是因為政府政策失誤，辣招令業主不願賣樓，令供嚴重短缺，有趣的是無論政府官員、建制派、泛民議員…都看不到問題所在，仍然通過15%辣稅，再加上資金充斥市場，政府又沒有相應措施，業主反幾口價，就賣貴一百幾十萬，可以完全脫離市民的負擔水平，政策不變，樓價難大跌。相反租金，必須與市民的收入掛勾，租不起就是租不起，不可能反幾口價就爆升！

說回朋友的單位，很難有一個可觀升幅。首先目前市況由首置客主導市場，當中很多都是年青人，資金不夠的追細價屋苑，資金夠的有父幹的，追買新樓新式屋苑，你提到的單位是一個40多年的舊式屋苑，看來不是首置客杯茶。

尤其是你提到的單位，跌出了九成按揭保險門檻，樓價升幅未必及得上800至1000萬的樓。

租務亦然，租金升得快的屋苑，很多時候都是有高薪上班族、有內地學生支持的地區，但朋友的屋苑看來沒有這類客群，如何爆升呢？

再看看周邊國家及地區，例如大陸、澳門、台灣等等，早幾年樓價不斷炒高，但租金也沒有爆上，反而租金回報就不斷下跌，甚至不少物業跌穿了2厘的水平。

買樓收租 已經過時

其實香港租金回報亦有下跌，記得09、10年，買樓收租有6、7厘回報是平常事，到了13、14年，4、5厘已經不易，今天有3厘大家都已經收貨，加息週期將至，若然按息都超過3厘，即是負息差，那買樓收租還有甚麼意思呢？

到了今天，租金回報只能用作防守的參考指標，最重要的還是考慮物業將來出售的時候賺到的差價。你提到的物業樓齡已經40多年了，持幾年之後就步向50年，由於屋苑的規模也不少，相信要收購重建亦不容易，是否還可以賣到好價錢呢？自住還可以，如果買來投資，尤其是想用作收租，筆者覺得這個價錢不是好選擇。

買筍盤從來就不是容易的事，不然個個都發達了！
筆者及同學們買到筍盤，都要經過一段時間搵盤、揀代理、傾價等不同階段，睇一兩個月，還幾十個單位，才買到一個低水一、兩成的筍盤，沒有免費午餐，你想要透過物業賺錢，也需要付出時間與努力。