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個案分析:供滿一層聯名物業 應該除名再買多層嗎?

一位讀者來信,他大約40歲,在政府部門工作,太太為家庭主婦,有一小孩子;家庭月入5萬,儲蓄及基金等流動資金約100萬,還有一層與弟弟聯名物業已供滿,市值約400萬左右,現在是讀者的媽媽居住。

讀者現在反而租住美孚新邨,月租約14K,想多買一個自住單位,目標500萬左右,現有以下問題:

1. 應該為聯名物業除名嗎?
2. 讀者有房屋福利,10年供樓利息津貼,每月供樓利息50%仍未使用,應該做多一點按揭嗎?
3. 距60歲退休計只剩20年,能做25或30年嗎?
4. 美孚新邨是藍籌屋苑,前景如何?

現逐一解答上述問題:

1. 應該為聯名物業除名嗎?

近年政府不斷將按揭收緊,很多朋友搞除名,自己亦曾經試過,不過以這位讀者現時的情況來說,沒有迫切需要。

問得呢個問題,相信他應該明白計算供款能力時,聯名等同於將負債加倍!然而他的聯名物業已經供滿,不會影響供款能力,從計算供款壓力的角度看,並不迫切。

然而由於他想買另一層樓,如果已經有一個聯名物業,就要交雙倍印花稅,以500萬計,原本要付15萬,現在就要付30萬,因此在成本角度來說值得做這個動作。

很簡單,到律師樓做手續,將一半業權賣給弟弟就可以,計算厘印費的時候,亦是以400萬一半計算,再加上些才律師費。由於物業已經供滿,又不用再申請按揭,成木非常便宜。

不過如果弟弟接手,建議不如順便做按揭借些少錢出來旁身,遇上投資機會可以有資本,有著數!

2. 應用盡供樓利息津貼,每年供樓利息50%嗎?

如果俾我就未必會用啦!既然每人只有10年機會扣減供樓利息機會,梗係等利息高啲先用啦!

講真…雖然史上最強低息潮已經過去,但現時利息仍然處於極低水平,而家扣咪好蝕底?!

尤其是近日美國再步入加息週期,香港亦有機會跟加。不如等加到咁上下,供樓都幾辛苦的時候先用啦!不過借按揭就可以借到盡,例如借盡九成,多留一點錢旁身。

3. 距60歲退休計只剩20年,能做25或30年嗎?

大部份銀行最長都已經做到「年齡 + 供款年期 = 75 年」,加上讀者做政府工,收入穩定,申請30年期按揭相信應該沒問題。

不過仍然要視乎樓齡,不同物業有不同的計算,大屋苑會比較寬鬆,保守一點以「年齡 + 供款年期 = 70 年」計算,超過40年的物業不一定可以做到30年按揭。

4. 美孚新邨是藍籌屋苑,前景如何?

從自住角度看,很視乎個人喜好,若果住慣了,喜歡這個地方,又遇到劈價盤,可以考慮。然而從投資角度看,這不是好戰場!

首先,美孚新邨高手雲集,例如經常在傳媒上看見其大名的大名師奶兵團,傳聞持貨已逾二百伙!如果你係經紀,有筍盤會俾邊個先?所以新手踩入美孚新邨冇乜着數!

其次,美孚新邨樓齡已舊,又沒有明顯前景,例如基建、重建概念,最多只能跟大市同步。但觀其近年樓價,似乎落後居多。住宅市場有快車慢車,美孚新邨明顯屬慢車,如果讀者買樓目的是為投資,倒不如留意康城、啟德、北部都會區、大西北等快車地區。

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