世界變!買樓唔講 Location!講…

師傅教落,買樓要睇Location、Location、Location!今時今日,在香港,這個金科玉律已經…Out 晒!不少前輩都跌到一地眼鏡碎!

本文於 2017 年 7 月 31 日刊於經濟一週網站專欄
題目為:新界樓貴過港島樓 冇盤!開天價都有人接(按此閱讀

業主:  「唔該我想放個XX花園單位。」
代理:  「冇問題,想放幾錢?」
業主:  「XX樓X室,放498萬丫…」
代理:  「30幾年樓,300呎都唔夠,咪成1.7萬蚊一呎?」
業主:  「有咩問題呢?」
代理:  「呢度係新界區,你呢個呎價,仲貴過港島樓喎。」
業主:  「點解新界一定要平過港島先,嫌貴咪唔好買囉!」
付理:  「唔係喱,不如平少少丫。」
業主:  「咪以為我唔知喎,而家成區都缺盤,我點解要平先?」

**************** 翌日,有買家睇樓! ***************

買家:  「嘩!唔係嘛,呢個單位呎價仲貴過港島喎!」
代理:  「冇辦法啦,冇盤呀。」
買家:  「咁大個屋苑,冇盤?」
代理:  「係!真係冇交吉盤,得番兩個連約,諗唔諗?」
買家:  「呢啲價,擺明當我係傻瓜啫。」
代理:  「又唔係嘅,賣咗呢間,下間過500萬架啦。」
買家:  「咁又係,冇計啦…」

師傅教落,買樓要睇LocationLocationLocation
今時今日,在香港,這個金科玉律已經…Out晒!
不少前輩都跌到一地眼鏡碎!
近年不少新界區上車屋苑,炒到飛天,以樓齡相若的上車盤比較,例如沙田區有些當炒屋苑,呎價甚至已經超越港島區。大埔區有些當炒屋苑的呎價已經超越九龍。以傳統的買樓智慧分析,簡直就是匪夷所思!又如何?市場就是不理性的!
 
是誰KO這個百年金科玉律?是政策!政策扭曲!
是誰令業主可以肆無忌憚地叫價?
以往沒有辣招,市場甚有規律,樓價與地區發展成正比,例如港島貴過九龍,九龍貴過新界東,新界東貴過新界西…由於市場上的二手供應充足,買樓的人多,賣樓的人亦多,大家都知價,貴得不合理嗎?啋你都傻,就買第二間。在SSD、15%印花稅等辣招下,令二手放盤量急速下跌,沒有競爭,自然可以肆無忌憚地叫價。
 
業主都嘗試越區挑戰!Location概念越來越模糊
例如港島區…筲箕灣睇住北角開價,九龍區…深水埗睇住油尖旺開價,新界區…馬鞍山睇住沙田開價等。或者你會問,開價還開價,如果不合理,應該沒有人買,為甚麼又會有承接呢?原因之一,正如前文所說,因為市場上二手供應短缺,冇競爭、冇選擇,價錢自然被推高。原因之二,政策向首置傾斜,首置嘛…大部份都缺乏買樓經驗,甚麼是貴?甚麼是平?港島值幾錢?九龍、新界值幾錢?完全沒有概念,見人買,自己又要買,而家唔買,又驚遲啲更貴,於是就盲目追價,懶理甚麼是Location。
 
那麼買樓是否不需理會Location了?
升市確實影響不大,然而跌市就見真章了!
由於市區物業,租務需求大,租金回報較高,跌市守得住,因此跌幅亦不會太大。相反位置偏遠的物業,租務需求低,租金回報低,跌市守唔住,跌幅度或很大,例如2008年金融海嘯,筆者手持的新界區大屋苑單位,幾個月內急跌三成,相反另外幾個市區單位,包括港島及九龍區的單位,只下跌一成多。又再看看去年跌市,部份當炒上車屋苑,樓價不到400萬的單位,竟然勁跌逾百萬!相反市區的物業,即使是單幢樓,亦只是跌數十萬而已。
 
朋友問香港Location概念日漸模糊,那麼其他地方呢?
不同!香港地方細,交通網絡完善,東至西、南至北,再遠也只是一小時車而已,然而其他國家,例如大陸,地方大千倍、萬倍,上百個大城市,發展步伐不一,比香港繁華、樓價更貴的地方又有,落後的小鎮、農村又有,投資買樓,Location就非常重要。那個城市值那個價錢?有甚麼發展動力?都要了解。

唯一不變的是不能一本通書睇到老!


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