租金回報應該點計?計唔計管理費? 用買入價定現價計?

要衡量一個單位是否值得投資,除了看銀行估價及最近成交,還會有人看租金回報率,尤其是打算長收租的投資者,更重視這因素。但租金回報率究竟是如何計?應否計算管理費?用買入價還是現價計算?多少回報才算合理?

租金回報的計算方法很簡單 = 年租金收入/樓價

如果用月租計算 = 月租 X 12 / 樓價

應否計算管理費?

沒有明文規定,視乎你的需要而定。

筆者的習慣是…如果管理費只是數百元,就不浪費時間了。如果是新樓,每呎3、4元,對整個租金來說影響較大,筆者多數會計。

應該以入貨價計算?還是以現價計算?

如果目的是會計…計算個人的資產回報,處理個人財務,你最需要知道的,是你付出了多少成本,收取多少回報,應該計買入價,因為這是你真正付出與收益。

如果目的是評估買賣策略…例如樓價已經升了很多,你正在考慮是否應該將物業出售,租金回報其中一個非常值得參考的指標,這時候應該以市值計算,如果回報太低,或者跌得很快,代表租金追不上,亦是乾升,有泡沫風險。

舉例:你在2003年買入一個舊樓單位

   買入價100萬,市值500萬,現租金12,000元。

從會計角度,你純粹想知道自己現時的資產組合有多少回報,就應該用100萬計算,回報率就是14.4%,見到都開心。

從投資策略角度,如果你想評估現時是否過高,是否應該要換貨,就應該用500萬計算,回報率就是2.88%,太低了!可以考慮沽出換貨。又或者可以評估現租金是否太低,是否有調升租金的空間。

幾多回報才合理?

不同物業有不同標準,以現時的水平計算…

  • 新樓如果唔計開放式,很多時候只有5~3%!
  • 如果是二手屋苑,一般只有3~3.5%!
    近日很多二手屋苑被推高,租金回報比前差好多。
  • 如果你買的是二手樓、舊區、單幢樓,就有機會做到5~4%!


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