月入 4 萬…冇首期!買樓無望?…3 招財技拆掂!

上車盤都要 5、600 萬,就算借到盡首期都要過百萬,好多儲錢中的年青朋友都大叫絕望!…點解市場上仲有咁多人買到?幾招財技,拆得掂!

上車盤都要5、600萬,好多儲緊錢的朋友都大叫絕望!
朋友: 顛架!幾十年樓、300呎上車盤都要500幾萬!
筆者: 仲不斷有人追價,不斷創新高,真係唔明佢哋諗乜…
朋友: 咪係囉,9成按揭都上唔到,今次真係絕望啦!
筆者: 你之前都好積極儲錢架!
朋友: 儲鬼咩,好辛苦儲到5、60萬,以為做到9成…
筆者: 而家冇啦,500萬樓最多做8成…
朋友: 咪係囉,點追?
筆者: 都唔係嘅,有辦法嘅~~
朋友: 有咩辦法呢?
筆者: 你屋企住緊層樓係早年買落架嘛…
朋友: 係丫~~
筆者: 你同女朋友感情又穩定,準備結婚嘛…
朋友: 係丫~~
筆者: 咪係囉,好多方方法,可以好快買到!
 
樓價越來越貴,很多過往2、300萬的上車盤,都已經衝破450萬關口,根據金管局的指引,最多只能夠惜到8成按揭,即是最少要有兩成首期,加上厘印費、經紀佣金、簡單裝修等,首筆資金都要超過100萬,對一個普通的上班族來說,要儲100萬確實不容易,就以朋友的情況為例,月入4萬,即使每個月可以儲2萬,都要4至5年時間才可以儲到這筆錢。
 
辛苦啲…儲錢都唔緊要,最慘是4至5年後當你儲到這筆首期,樓價係咪仲係500萬?如果到時樓價升到上600萬以上,咁就慘啦!8成按揭都借唔到,最多只能做6成按揭,首期又要倍翻!咁搞法真係追一世都追唔到,唔絕望就奇啦!買樓的門檻不斷提高,但市場上的買家仍然不斷追貨創新高,錢從何來?

第一招:屋企有樓…翻按!

今天市場上最常見的一招,就是父幹、母幹!
當然也有很多情況是阿哥、家姐幫手,總之就是一家人齊心!
父母不需要很有錢,只要他們年青的時候有買樓就夠了!幾十年前買一層樓可能只是幾萬、十幾萬,今天都已經升到5、600萬了!而且重點是,早就已經供完了。只要一家人從詳計議,將已經供滿的物業翻按,即是重新再向銀行申請按揭,要套現1、200萬出來給子女做首期並不困難。其實我們很多投資者,過往都是這麼做,買樓、升值,然後就加按,再買。不過現在有15% 辣稅,冇呢支歌仔唱,既然如此,何不幫幫家人?當然借錢要衡量自己的還款能力及風險,作為子女的,如果父母翻按自己的物業幫你買樓,記得要自己還,別樣父母增加生活壓力啊。

第二招:翻按唔到…挾份!

當然不是每個家庭都有Full Paid樓可以翻按,例如有些朋友一家人是住公屋,或者未補地價居屋的,這一招未必用得着。若然如此,不如考慮一下跟家人,或者朋友挾份買。最公平公正的方法是聯名買入,缺點是兩個人都會成為有樓人士,如果期間要再買樓,就不是首置了!就要俾15%辣稅!所以如果選擇聯名,就要揀一些3、4年內不會買樓的親人、朋友。

當然,挾份買樓並不是容易的事,利益當前,莫講話朋友,就算家人都有機會反面,看看市場上那麼多爭產個案就知道!
正因如此,在物色合作夥伴的時候要份外小心。
如何保障自己,保障各人的利益,也是一門學間。

首選當然是父母,其次是關係良好的兄弟姊妹。
關係穩定的男女朋友也可以,反正都一齊儲錢準備結婚,不如快快手手買樓先,最少大家有共同目標,比較容易溝通,買樓之後也可以一起住。以朋友的個案為例,一個人的積蓄有幾十萬,如果跟女朋友合力,每人有幾十萬,那距離目標就近很多了!儲多二、三十萬就搞定,兩人齊心,隨時儲多一兩年就已經儲到!
至於一般親戚、朋友,就要自己觀察、小心,因為大家各有自己的生活背景,有不同的目標,出擊之前,要非常清楚地溝通清楚,如何挾份呢?買入之後誰住呢?誰供樓呢?幾時賣呢?賺錢之後利益又如何分配呢?最好白紙黑字寫清楚,免得將來爭拗。

第三招:先求賺錢

例如…鍥而不捨400萬!雖然400萬樓是少,但不是沒有,如果你遇上仍然有水位的,400萬以下的物業,雖然面積可能會比較細,環境也不太好,不要緊!只要借到9成按揭,先買下來,屈就自己住上幾年,待幾年後樓價升了,賺了錢,再換樓!
又例如…先到大陸走一轉,賺了錢再戰香港!
又例如…研究吓非住宅,挾份買樓最公平的方法,其實是投資者以往經常用的公司名義,然而在BSD推出之後,公司名義買住宅就要付重稅,不過非住宅仍然可以,例如車位、工廈等,入門不貴,百多萬都有交易,按揭最多借4成,200萬的物業計算,首期120萬左右,3、4個朋友,每人3、40萬就可以起行了!幾個朋友開間公司,每個人按自己的股權比例投票就是了。
 
當中涉及不少法律細節,往後有機會再詳談!
最緊要記住…方法總比困難多!等、儲…唔係辦法!

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