大陸樓…好多人擔心買錯 鬼城！其實造成鬼城的原因很多，作為投資者又如何避免中伏？
真人．真事
大約4年前，筆者初初跟Ginao前輩到大陸睇樓，到大灣區內其中一個屋苑，他自己買了兩間。當時屋苑已經賣出9成，餘下幾十個貨尾單位，發展商清貨優惠，800呎左右兩房單位，一口價38萬，呎價不到5千元。雖然如此，但同行的朋友，包括筆者都很猶豫…
朋友： 收樓未呀？
前輩： 半年前已經陸續收樓啦！
朋友： 烏燈黑火，鬼城嚟喎！
前輩： 鬼城？開盤幾日就賣晒啦！
朋友： 咁點解烏燈黑火冇人住呢？
經理： 帶你上去睇吓我間屋你就明架啦！
筆者： 你都係住呢度？
經理： 係呀，我自己都買咗，啱啱裝修好，上嚟坐吓丫。
大開眼界！
我們一行十多人，到經理的單位參觀…
全層4個單位，就只有經理1伙人已經入住，其餘3個單位都絲毫未動，除了經理的單位，全層樓就像鬼城，哈哈！
朋友： 隔離幾個單位賣晒嗱？
經理： 一開盤就賣晒啦！
朋友： 點解冇人住嘅？唔住都放租丫。
經理： 鄰居有放低鎖匙，我開門俾你睇吓。
毛胚樓比比皆是
由於是毛胚交房，單位內廢墟一樣！
甚麼是毛胚？先重溫一下…大陸樓不同香港樓，有不同的交樓標準，包括毛胚、簡裝、精裝、豪裝等。
豪裝：可以理解為「拎包入住」的標準，除了裝修之外，還包括全屋傢俬、電器，拉個喼就可以搬入去住。
精裝：接近香港交樓標準，除了基本裝修之外，廚房、廁所有入牆設備如廚櫃、鏡櫃、電器、潔具、煮食爐等，但卻沒有傢俬電器，一般冷氣機、洗衣機、雪櫃等都不包括在內。
簡裝：基本裝修，所謂天花、地板、牆身、間格牆、水電拉線等，廚廁所沒有入牆傢電，只有基本馬桶、洗手盆等。
毛胚：完全沒有裝修，地台沒有地板、天花牆身沒有髹油，沒有間格牆，部份連馬桶洗手盆都沒有，水電線都未拉好。
全層4伙，只有經理1伙人住…
另外3伙，早已經收樓，但一直丟空，而且是毛胚狀態！
真係鬼城一樣！點解會咁？
出事的原因是…毛胚！
大陸有錢的人很多，加上這個地區當時仍未大力發展，樓價很平，幾十萬就可以買千呎，當時又未有限購政策，於是很多買家一買就買幾間，買來做甚麼？自住？咪玩啦！咁多層樓，住家就得一頭，邊住得咁多，渡假都渡唔晒啦！目的當然就是投資！
投資…點解唔收租呢？
大陸很多城市，市民收入只得幾千元，樓價也只是幾十萬，租金自然也不會高，當時這些單位，月租不到2000元，裝修要幾錢呢？雖然比香港平好多，但始終面積大，即使計每平方米2000元，都要16萬，月租2000元，一年才2.4萬，7年才賺番裝修費啊！還未計算有損耗，還未計算住殘了，將來賣出會被買家壓價！點解要裝修出租呢？於是很多投資者買了單位就由它丟空，等升值就賣。咁多毛胚單位，點會唔烏燈黑火？點會唔低入住率？
成本與租金不合比例
從表面睇，似是鬼城~~
事實上，是因為裝修成本與租金不合比例！
城市唔係冇人，唔係唔想搬入去住，是技術性問題！
幾時先唔係鬼城？時間！可能要十年八載！
只要城市繼續發展，幾年之後，就會越來越多用家接手，慢慢就會越來越多人搬入去，最近重臨舊地，人確實多了，旁邊有幾個更大型的屋苑，入伙接近十年，差不多住滿人了，非常熱鬧。
買毛胚好？定精裝好？
香港人不熟悉大陸市場，很多時候買樓貪平，買咗毛胚樓都唔知，毛胚一定平過精裝好多啦，按成本計每平方米都相差2000元，在一些二、三城市，樓價每平方米才1~2萬，這個價錢差不多是樓價的1/10，不少啊！於是很多人就貪平買毛胚樓。係咪唔好買？又唔係喎！一分錢一分貨，策略用對就可以了…
- 要有心理準備，預咗唔會收租，丟空等升值！
- 不要買商舖，短期內空置率高，誰會光顧呢？
- 與精裝樓之間，價錢要有合理的差距！
話說回來…
當日38萬的單位，今天二手價已成近100萬了！
誰說鬼城？誰說冇人住就冇錢賺？誰說毛胚唔買得？
策略用對，隨時倍翻！
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