新盤首置優惠借盡 9 成,係咪真係筍?要識計呢 3 條數!

最近個個講首置上車盤,之前亦有發展商推大學生首置優惠,借盡逾 9 成,嚟緊相信其他發展商新盤都會有,係咪真係筍呢?一定要識計以下 3 條數…

本文於 2017 年 10 月 6 日刊於經濟一週及其網站,題為「大學生首置借盡上車 買貴樓冇著數」

新盤首置優惠借盡 9 成,係咪真係筍?

讀者來信

Anthony Sir你好,本人剛剛大學畢業幾年,原本都仲未打算買樓,但最近聽見有發展商的新樓盤,會推出大學生首置優惠計劃,聽說可以借盡9成按揭,幾十萬就可以上車,我都可能合資格喎,你覺得是否值得一試?這些計劃是否抵買?會不會中伏?

回覆讀者來信

新特首上任之後,在房屋政策上有不少新構想。
尤其年青人方面,又推共居概念,又話有貨櫃屋,又話有首置上車盤,現在又有發展商推出大學生首置上車計劃,初步建議可以做到92%按揭,供款年期長達40年,正常P按計算。首期確實俾少好多,上車易好多,是否有著數?要比較過以下幾方面才能下定論,將來或會再有其他新盤有這些計劃,都可以從這個方向比較。

一)供款利率比較…有著數!

以往發展商提供高成數按揭,都是先甜後苦,多數是首三年低息,之後供款利率就會大幅提高,例如去到P甚至P+1,實際利率去到5、6厘,到時供款壓力就會大增。今次發展商預告,沒有這個情況出現,似乎是全期用P按計劃,供款年期更拉長至40年,每月還款額更少,有著數喎!有分析說,分開40年供,時間風險會更高,總供樓利息會更多,講真…你覺得自己真係會住40年咩?短則四、五年,長則十年八載就換樓啦!就算住40年,如果利率不變,其實供樓都係供咁多,未來40年會有通脹,你的收入亦會逐步提升,只要跑得快過利率,都有著數,除非利率突然急升,則另作別論。

二)樓價比較…中伏!

通常發展商賣樓,越早收錢越平,例如即供平過建期,越唔需要額外成本,例如直接向銀行借錢,平過選用高成數按揭。今次發展商提供那麼多付款優惠,到底有沒有代價?日前看有線電視樓盤傳真的分析,一般買家最多21%折扣,大學生首置計劃只有6%折扣,折實樓價由587.8萬,大幅提升至699.5萬!嘩!貴咗過100萬!筆者是一位投資者,買樓求賺錢,條數真係點計唔掂!將來點賣?假設幾年後樓價升兩成,別人賺了逾100萬,可以細屋換大屋,你就剛剛平手,換無可換,好唔抵喎!

三)租售限制比較…仍是未知之數

這方面發展商仍未詳細公佈,如果單位設有嚴格的租售限制,例如不能出租,將來的彈性就會細好多。例如今天你在西鐵沿線上班,住在屯門當然沒問題,如果將來轉工呢?返東九龍呢?之前筆者有不少同學都遇過這個問題,最簡單的方法就是租上租,即是將現有的單位租出,在工作地點附近再租單位自住,以租養租。如果有租售限制,就未必有這個彈性了。當然你亦可以考慮出售換樓,然而這要花的時間、交易成本比較多,最重要是你比別人買貴了逾100萬,急賣隨時要蝕錢,又何必呢?今天樓價指數已經160點了,未來還有多少上升空間呢?你還要買貴15%,即是要再升15%,你才打和,何必呢?

如趕住,就沒辦法;如果不趕住,可以等一下。
純投資角度,未開波已經先輸幾十,將來要賺錢更難!
如果首期唔夠,不如買間細價二手,或者買間大陸樓好過,肯定賺得仲多!

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