元朗樓劈價?買唔買得過?

近日元朗發生了震驚全城的白衣人在西鐵站無差別打市民事件,不但觸動了全港市民神經,引起更激烈的社會衝突,有人更擔心元朗治安問題,已經聽到有元朗租客要搬離元朗,亦有元朗盤開始劈價。究竟今次元朗樓價下跌,買唔買得過呢?

本欄不談政治,只談經濟及樓市…

最近不少朋友在談論元朗…
朋友A: 呢排要早啲返屋企…
朋友B: 係,嗰次真係好得人驚,唔知幾時又打過。
朋友A: 之後嗰日仲得人驚,舖頭閂晒門,成街冇晒人,死城咁!
朋友B: 冇計啦,網上太多遙傳,講到好似打仗咁。
朋友A: 而家出街都有啲驚,冇咩都唔好過嚟住啦。
朋友B: 我老婆都話,想搬出市區。
朋友A: 聽講元朗啲樓都開始劈價喎。
朋友B: 正常嘅~~
朋友A: 買唔買得過呢?

近年,筆者與不少學員,都有投資新界西北區。
尤其是去年年底至今年年初的跌市,撈到數十伙筍盤!買入至今只有半年多,普遍已經有兩成,甚至更高的升幅,不少600萬以下的中細價樓,升幅已逾100萬,以最低兩成首期來說,本金已經翻了一倍!正當樓價指數破頂,社會發生了動盪,尤其是新界北的情況越演越烈,樓價亦受影響。最近筆者都收到不少地產代理的報盤,比兩個月前高位,叫價普通調低了5~10%,抵唔抵呢?

新界西北區發展潛力確實不俗

未來很多基建都在西面,由深圳段的前海、深圳機場,到香港段的新界西、九龍西、香港機場,到港珠澳大橋,到澳門、珠海,整個西部通道貫穿了4個城市。最重要是基數比較低,同樣質素的物業與新界東作比較,最少便宜兩成,相信隨着地區發展,區內樓價亦會逐步追上。不過新界西北也有伏位!就是地方大,土地供應多,位置好唔好,其實相差很遠,但價錢就未必反映出來。

屯門、元朗、天水圍…各有特色

筆者與學員們過去幾年比較多投資在屯門、天水圍,元朗、朗屏亦有同學喜歡,不過就冇咁多。怎麼比較呢?幾個地區之中,屯門的大型屋苑比較多,無論物業,還是居民,整體比較年青,文化結構亦比較簡單,再加上基建發展最多,可以睇長線一點。天水圍已成形多年,新發展相對較少,但由於伙數多、基數低、樓價上落大,較適合中短線投資。至於元朗、朗屏,結構比較複雜,新區、新樓、大屋苑固然很多,舊區、舊樓、單幢樓亦有很多,同時亦有很多圍村、村屋,無論是物業,還是居民,融合了多元文化,從近期的社會事件,也反映不同居民,有頗大的差異與衝突。

樓價下跌,抵唔抵買?

雖然最近的社會事件,令元朗的樓價有所調整,然而到目前為止,調整的幅度尚算輕微,叫價及成交價,普遍只回落5~10%。在此之前元朗區的樓價,可能由於歷史比較悠久,發展比較成熟的關係,價錢略高,暫時未算好抵買,如果調整幅度再深些少,筆者覺得是可以考慮的。至於怕唔怕市面情況混亂,安全受影響?短期內情況確實令人擔心,有機會再起衝突,然而筆者覺得,事件總有平息的一天,不可能每個星期、每天都火紅火綠吧!今次的風波後,相信政府短期內不會重提方案,特首的任期亦有完結的一天,事件過去後相信市面就會回復正常,樓價就會重返正軌。

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