香港400萬以下上車盤愈來愈少，但近日荃灣映日灣開價，嘩﹗381萬起，可以九成按揭喎﹗唔少朋友即時詢問是否抵買。近日走了去睇示範單位及附近環境，今次就同大家秤下抵唔抵買﹗
近日好多朋友問荃灣新盤「映日灣」抵唔抵…
荃灣一直以來都是我們投資上車盤的地區，好多學員都好熟荃灣，最近筆者到地盤現場睇過，又睇埋示範單位…好誇張！我已經平日下午上班時間，依然人頭湧湧，尤其是睇細單位的時候，直頭迫唔到入去，似乎完全沒有受到近日社會運動所影響。
代理們亦表現得很有信心，總結一些代理的評價…
「荃灣西最後一個新盤，唔買冇啦！」
「發展強勁，商場、地鐵乜都有！」
「天橋直達荃灣東站、西站，交通贏晒！」
「配套成熟，附近幾個大型商場！」
「旁邊有商業大樓，租務需求超強！」
「海景、地鐵、商場、公園…冇得輸！」
「估唔到咁平，仲平過二手！」
「柏傲灣一房賣到過千萬，低水20%！」
筆者最怕聽到「冇得輸」呢3個字…
首先，係咪真係講得咁完美呢？
其次，即使質素幾高，都唔會「冇得輸」的，最終都係睇價錢！
咁呢個盤呢？筆者有點猶豫，分享一下，以下純粹個人睇法…
位置（★★★☆） 地區（★★★）
正如代理所說，映日灣兩鐵匯聚，其實剛剛在荃灣東站與荃灣西站之間，步行到荃灣西站大約10分鐘，到荃灣東站大約15分鐘，全程有天橋直達，行得幾舒服，挺方便的，但又不至非常方便。荃灣是有名的天空之城，即使去到荃景圍那邊的「愉景新城」，都有天橋貫穿，天橋直達是常識吧，分別在於距離有多遠。
樓盤位於工廠三寶「爵悅庭」對面，與西鐵站之間的距離，比荃灣西新樓三寶「海之戀」、「全城匯」及「柏傲灣」都稍遠。與荃灣兩大指標屋苑「御凱」及「萬景峯」比較，「映日灣」比較接近工廠區，照規劃圖睇，樓盤二、三座向南的單位，就會望到德土古道那邊的工廠，幸好規劃上有內園相隔。
代理強調位置很方便，交通贏晒，樓盤這方面確實有優勢，然而從投資角度睇Location，最重要的其實是地區，荃灣屬於新界西，亦屬於民生區，相比其他市區地方比較，例如奧運站、九龍站、東九龍、啟德等，只能算是二線地區。
生活配套（★★★★） 會所配套（★★☆）
荃灣發展非常成熟，生活配套成熟到不得了，「映日灣」旁邊就是「荃新天地」二期，再往前走就是「荃新天地」一期，還有「荃灣廣場」等多個商場。如果不喜歡行商場，走到楊屋道對面，一路走到路德圍，大大小小的食肆、民生商舖、街市等等應有盡有。
樓盤是一個商住綜合發展項目，旁邊有一幢高級商廈，除了上半部份的寫字樓樓面，下半部份會用作銀座式商廈，類似「Mega Box」的商業樓面，好的是…多上班族出入，租務回報有保證，生活配套亦更全面，唔好的是…自住冇純住宅小區咁舒服。
講到會所，問咗幾個代理都話唔清楚，只從模型裡看到，有一個室外泳池、健身室、宴會廳，其餘資料極少，似乎發展商不太重視會所設施。看看荃灣其他純住宅屋苑，例如「萬景峯」會所規模之大及設施之多都是少見的；例如「爵悅庭」雖然規模沒那麼大，但設施多而精緻；又例如「愉景新城」、「環宇海灣」等，會所都唔錯，都很照顧住戶需要，「映日灣」明顯遜色。
開則（★★★★） 質素（★★★★）
睇完示範單位之後，覺得開則及質素值得一讚。示範單位所見，由於都用了開放式廚房計，偷了不少空間，令到廳房更見實用，尤其表現在3房單位上，6百多呎的面積，可以做到3個1套加1個儲物室，細房、洗手間空間感不俗，相比其他新樓相信要7百多呎甚至更大才可以做到這個3+1間格，另外值得一提的是，開放式廚房也可以做到明火，甚為意外。質素方面，示範單位內展示的用料挺不錯，然而由於發展商億京過往做住宅項目比較少，參考不多，真正質素如何相信要收樓先知道了。
價錢（★★★☆） 潛力（★★★）
開盤前代理吹風呎價1.7至1.9萬，以為當前社會局勢混亂，會叫高低開有驚喜，誰知沒有，哈哈！以中層單位作參考，開放式及一房，折實呎價大約1.8萬多，兩房及三房略低些少，約1.7萬多。講Lump Sum，以中層單位參考，開放式由217呎到244呎，折實約400萬至450多萬。一房由284呎到327呎，折實約520多萬至近600萬。兩房由423呎到465呎，折實約770多萬到800多萬。三房由643呎到803呎，折實約1100多萬到近1500萬。
如何評價這個價錢水平呢？
唔算貴！貼近附近二手新式屋苑價，但又唔算好筍。
比工廠三寶，價錢貴一成左右，雖然只一條馬路之隔，但工廠三寶坐落於工廠區內，理應較平。相比指標屋苑萬景峯，價錢差不多，雖說萬景峯是十多年樓，但始終是信置地標之作，又有大型商場及會所，難以直接比較。相比御凱及荃灣西新樓三寶的貨尾，稍為平些少，反映在位置及配套上，亦算是合理。考慮到現時香港正處於內憂外患，應該要有調整，今次這個筆者覺得只是合理市場價，並未反映市場負面因素，未至於筍到要搶。
代理經常說：「柏傲灣一房都賣到過千萬，低水好多！」
事實上這個說法有偏差！第一，柏傲灣的天價成交是貨尾單位，通常去到貨尾，發展商已經回本有多，賣一間賺一間，當時未有空置稅，更加不急賣，往往求價不求量，所以很多時貨尾單位，都會有天價成交，只要有一個買家喜歡就可以，不代表整體市場表現。第二，根據資料顯示，這個紀錄是2018年2月創出，當時有一個外國買家，即是可能不太知價，買入一個極高層，實用面積421呎的優質大一房單位，這個呎數似乎等同於今次映日灣的兩房單位了，不能跟今次的一房單位直接比較，但夠代理講幾年了。
最後講投資潛力，筆者覺得一般般。
代理所講…荃灣西最後一個新盤、交通方便、配套完善、發展成熟等…都是事實，落區走一轉就知道，然而就是因為發展太過成熟，筆者見唔到未來幾年會有很大變化，眼見到甚麼，就買甚麼，沒有甚麼概念憧憬，最多只能與大市同步，難以跑贏大市。
以今次映日灣均價1.8萬參考，將來是否可以賣到2萬以上呢？除非樓市繼續上升，跟着大市走，不然要賣2萬多元似乎有點難度，開放式、一房，區內選擇不多，可以看高些少，但兩房、三房要超越萬景峯，超越荃灣西的新樓三寶，似乎有點難度。
因此筆者的評級是…
現價唔算貴，但未反映市場負面因素。
未算好筍，因為區內缺乏新發展，睇唔到有好大升值空間。
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