380 萬買荃灣細單位,簽約前要睇清楚!驗收先驚已經太遲!

網友問:趁之前市靜,380 萬平買荃灣細單位,過幾日成交了,代理約我去驗樓,擔心有漏水或者好多嘢要整,自己又唔識睇,有乜要留意?…筆者答:老老實實,而家先驚,已經太遲了!

本文於 2017 年 12 月 2 日刊於經濟一週及其網站

讀者來信

Anthony Sir你好,睇咗你個 Blog 已經有一段時間了,兩個月前在荃灣買了一個上車盤,原本在七、八月的時候就想買,但當時個個單位都要價400多萬,後來聽你講稍等一會,過了暑假再去傾,最後380多萬就買到了,相比去年雖然算不上很筍,但總算平了幾十萬。下星期收鎖匙了,代理這幾天會給我安排一次驗樓。初初睇呢個單位的時候都唔覺有乜問題,不過驚買咗之後會發現有好多嘢要整,請問有甚麼要注意呢?

回覆讀者來信

首先恭喜你買到筍盤,一來一回相差幾十萬,近大半年人工了!
關於你提到的問題,收樓前驗樓要注意甚麼?

抱歉,老實告訴你,已經太遲了!
簽訂臨時買賣合約,有一條「現狀交易」條款
所謂「現狀交易」意思睇樓時怎麼樣,收樓時都應該是怎麼樣!

買新樓有發展商保修,驗收時當然要金晴火眼
一般來說新樓都有半年保修期,有甚麼問題儘管提出,發展商都有責任幫你維修妥當,驗收當然要認真處理,換塊玻璃窗都隨時要一萬幾千,甚麼會找驗樓師驗收,貼到一屋告示貼,寫幾頁報告。

二手樓不同於新樓,沒有發展商保修,業主更沒責任
即是說,只能根據現況買賣,如果你睇樓時,廁所是漏水的,那麼收樓時,廁所也應該是漏水的。你提出這個問題,相信你睇樓時應該沒有很仔細的睇吧,簽臨時買賣合約的時候,應該沒有詳細列明狀況,更不會每項細節拍照簽署吧!因此驗收的時候,無論你驗得多仔細,只要業主說一句:「睇樓嗰陣已經係咁架啦,你冇睇清楚架咩?」就已經口同鼻拗,難以追究。

收樓前驗樓,其實意義是看看有沒有嚴重變動
例如睇樓時有三間房,忽然變了一間房;又例如單位被水浸過,成個地板爛晒等等明顯,買家可以向業主提出,不過仍然未必可以取消交易,因為這些變動並不影響業權,多數只能出在樓價上作出調整,例如扣減數萬元作為善後工程等。

所以如果你擔心物業質素,最重要是簽臨約前睇清楚!
現時雖然樓價高踞不下,但其實成交很少,可以的話,在看上一個物業後,在簽訂臨時買賣合約前,不妨嘗試要求多睇一次,把握這次機會睇清楚,部份你認為重要的情況,必須註明在臨約上。例如最常見的有註明 XX 部冷氣,X 部熱水爐、X 部煮食爐等,舉例如果是名牌電器,最好註明型號或拍照簽名,否則隨便換一件廉價二手貨給你也難以追究。又例如你發現廁所有漏水情況,你想業主維修好才交樓給你,也要寫清楚。

甚麼情況下可以取消交易呢?
有點旁門左道,不詳談了,分享一次親身經歷,兩年多前試過買一個單位,單位明明有僭建維修令,簽臨約時業主堅持沒有,後來律師發現並立即Hold住交易,成功爭取扣減樓價。簽訂臨約時還有很多要注意地方,有機會再詳談。


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