300 萬舊唐樓仔等收購? 3 個原因搏唔過!

讀者問:代理介紹一個唐樓單位,大約300呎,價錢不到300萬,諗住邊住邊等收購,值得搏嗎?…筆者答:要考慮幾個因素,真係啱住?真係收?真係抵?有冇更好選擇?…如果借盡啲買間二手樓,淨番啲錢可以買多兩間大陸樓喎~~

本文於 2017 年 8 月 18 日刊於經濟一週

讀者來信

Anthony Sir你好,最近有代理說有筍盤,帶我去看,原來是一個唐樓單位,大約300多呎,價錢不到300萬,還說有收購潛力,隨時賺大錢,你覺得買唐樓等收購值得搏嗎?

回覆讀者來信

筆者一直唔多贊成…
第一,係咪真係會收購你個單位?
第二,係咪真係值得買?
第三,係咪真係值得搏?

第一,係咪真係會收購你個單位先?

其實香港真係好多舊樓、唐樓,以土瓜灣為例,一望無際!你猜…會收購那一幢?去澳門賭場玩輪盤36格都買唔中,買唐樓?除非有內幕貼示,否則咁鬼多幢,點買得中?如果買唔中,咪坐晒艇?!
 
就算真係俾你買中,要等幾耐?
筆者唸中學時已經在觀塘的製作公司做Freelance,親眼目睹觀塘的收購,由構思到收購完成,足足搞咗廿幾年!就算真係買中,到賠晒錢的時候都已經退休,有錢都冇命享囉!

第二,係咪真係值得買?

一般唐樓單位放售,都會標榜自己有收購概念,然後賣個個好價,原本只值200萬,假設如果將來收購可以收到400萬,隨時以250萬、300萬賣給你。別忘記,有機會收購的唐樓,絕大部份樓齡都非常舊,很多甚至超過50年,萬一收購不成,再坐幾年,咪成60年樓?點賣出去呢?現在政策向首置傾斜,首置客會買嗎?投資客礙於15%辣稅,買貨已沒有以往那麼爽手,誰會買呢?租金回報確實係比一般物業高些少,唔劏4、5厘,劏就7、8厘,若然賣唔出或將來出貨時被指唔合規格、壓價,一壓幾十萬,得不償失。

第三,係咪真係值得搏先?回報有幾高先?

一般市況下,唐樓的按揭成數會比較低,預五成會比較穩陣,就算借,按揭年期都會比較短,隨時只批十年、十五年,供款多。如果樓齡太高,或者結構有危險,甚至有機會唔借,假設做五成…

計計數先...先講搏收購,假設單位300呎:

估價每呎7,000元,共210萬;賣價每呎9,000元,即270萬,若收購預期每呎12,000元,共360萬…
按揭只能做105萬,換句話說,即165萬首期!
假設搏唔中…唔收購,唔使講,坐艇!輸到開巷!
假設搏得中…收購價360萬,賺120萬而已…
以165萬首期,搏賺120萬,仲要未必中,中都可能等廿年…

再計計數...如果用165萬做本錢買二手樓

借盡啲,唔止可以買到一層二手樓,仲有錢買多兩間大陸樓!

如果借盡8成按揭,可用100萬買個大約500萬單位,如果區內確實有收購重建,區內其他物業都會水漲高,如果物業升兩成,即是100萬首期搏賺100萬,如果物業升三成,即是100萬首期搏賺150萬,回報更高。還有餘錢65萬,可以俾屋企人借盡九成買多個細價樓自住,又或者可以買多層大陸樓!兩層樓點都跑贏啦!筆者不賣歡等運到,喜歡自己增值,掌握自己的命運。


報名連結:https://www.onepercent.com.hk/yes

Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班

Lesson 1:開闊眼界!原來買樓可以賺咁多 (Brian Sir 主講)
Lesson 2:新手上車.致富攻略!賺取你的第一桶金 (Anthony Sir 主講)
Lesson 3:高手投資.攻防戰!突破辣招倍增資產 (Anthony Sir 主講)
Lesson 4:財技!按揭槓桿,買樓原來可以唔使錢 (Anthony Sir 主講)
Lesson 5:高手專題 – 強大導師團 讓你成為專業投資者
Lesson 6:真劈價.買平超過100萬 (Brian Sir 主講)

了解課堂內容:https://www.onepercent.com.hk/yes

精彩內容:
– 炒家21式  高買低賣常用技巧
– 獨創YOURS揀樓法則  認識不同的物業投資策略
– 出價3部曲  教你如何鎖定買入價
– 秤貨4部曲  尋找低水兩至三成的筍盤
– 零售期買樓技巧
– 創造現金流  40厘回報投資點做?
– 真實個案  分享如何買平超過100萬
– 打造物業黃金組合  冇首置名額都有投資機會
– 最少兩小時任問任答  手把手幫大家上車

了解課堂內容:https://www.onepercent.com.hk/yes

Anthony Sir/Brian Sir不定期Facebook Live
請讚好及追蹤Facebook專頁「第一桶金」收看﹗

********************************************************
關於【1% 投資培訓】
過去 10 年…協助無數年青人成功上車,協助無數小業主賺取千萬資產,財務自由!

1%由2009年開始創辦投資課程,以實戰方式、手把手替同學上車,然後再透過財技將買得的物業一變二,二變四,然後再投資於工廈增值、大陸樓等其他物業範疇,為大家製造被動收入,達到財務自由。

想了解更多買樓知識及我們課堂內容,歡迎先報名Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班,只需$588,但大家買樓隨時可以慳上幾十萬,絕對值得﹗

口碑載道,學員正面評價無數 —>>>  daydaygain.com/?comment

立即訂閱【第一桶金 Day Day Gain】Youtube 頻道
更多精彩短片,陸續登場!

https://www.youtube.com/c/DayDayGain

更多精彩文章!立即 Like and Share
第一桶金專頁 
www.facebook.com/anthony.wealth
第一桶金網站 www.daydaygain.com