長揸優質資產?食息過世? 這兩種過時投資觀念﹗

在上一輩的投資思維,經常說要買優質資產,買了便一世不放,然後食租、食息過世。這種穩打穩紮的投資觀念不錯,但在今日資源發達的時代中,所有投資都輕易受一個消息改變,再抱著上一輩的投資思維,大家身家只會跑輸,小康尚可,要置富卻難矣﹗

讀者來信

Anthony Sir你好,之前看你的文章,年中的時候你說自己正在沽售物業,當時我都想跟你賣樓的,但身邊的朋友很多都反對,優質資產應該長期持有,反正收租都唔錯,有正現金流,買買賣賣賺錢是沒意思的,現在回想起來好像錯過了機會,其實投資應該是賺現金流重要,還是賺升值重要?

回覆讀者來信

現金流不能令你致富,資產增值更重要。
每個人都有自己的投資目標,如果你的的年紀已不小,需要檼定保本的投資收入,目標是有穩定的現金流,令生活更安穩,還可以。但是如果你年紀不大,想致富,想早日達至財務自由,就需要有更多的資產。如何可以賺取更多資產?就是要把握資產增值,賣出,賺錢,再買更多資產。所謂優質資產長遠必升,應該長期持有,在今時今日的投資環境,筆者並不認同。

首先,你能否分辨…甚麼是優質資產?

市場上可以選擇的投資工具很多…
藍籌股是否優質資產?匯豐是嗎?騰訊是嗎?
藍籌屋苑是否優質資產?太古城是嗎?第一城是嗎?
其他債券呢?貴金屬呢?基金呢?房產信託基金呢?

第二,你是否能判斷…這些資產是否「啱價」?

大部份人心目中的優質資產,主要是一些質素高、穩健,而且可以創造一定現金流的投資工具,例如藍籌股、藍籌屋苑,然而在投資領域最重要的,不是你買甚麼,而是用甚麼價錢買!
即使多優質的資產,只要你買入的優錢偏高,都要輸錢。
例如2018年初股市創新高的時候,不少朋友買入騰訊、匯豐等優質股,到今天仍然要輸一大截。又例如年中樓市瘋狂的時候,很多人買入藍籌屋苑的優質單位,到今天跌了百萬。
即使不優質的資產,只要你買入的時間對,都能賺錢。
例如筆者一些剛剛開始投資的學員,資本不多,就靠過去幾次跌市捕捉低位,即使買入質素不高的上車盤,同樣賺翻天。

第三,你能否緊貼…資產有沒有變質?

買了優質資產,從此就可以幸福快樂地生活?
別天真啦!從宏觀角度看,經濟環境每天都在變!尤其是當世界出現了侵侵,甚麼都變得有可能,原本好端端的,一場貿易戰就天翻地覆。從微觀角度看,每間企業每天都在變化!新的競爭者加入市場,新的管理層接班,新的科技出現等等,例如網購逐漸取代傳統零售,例如Uber影響的士牌價,都會令優質資產變質。
物業市場相對穩定,但亦會變化,例如個別屋苑炒過籠,導致回報下跌,透支未來升幅,又例如上述網購取代零售,令到傳統的商舖面臨挑戰等等,都是本質上的改變。

第四,優質資產長遠升值?跑贏還是跑輸?

長揸唔放?!有些朋友喜歡買入所謂優質資產,然後長期持有,賺取現金流,然後跟自己說,優質資產長遠始終都會升值,然而,很多時候這其實是自我麻醉,正如上文所說,資產是否會變質?所謂長遠,即是幾時?是否能跑贏大市?還是跑輸大市?
在物業市場,情況更明顯,因為物業是會老化的!
 
太過執迷於現金流,諗住食息過世,只會拖慢你的資產成長步伐。
長揸唔放?在投資氣氛話變就變的時代,誰可保證資產不變質?
適當的時候,應該沽售資產,先賺錢,再買更多資產。
例如資產價格過高,回報偏低,又例如你發掘到更好的投資機會,都是套現換馬的時候。


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