踢爆 2 個唱好假象 暑假後或有調整

讀者問:有分析指香港人收入越來越高,又有六成以上業主已經供滿樓,樓價只會有無跌,這樣豈非無機會上車?

本文於 2017 年 6 月 10 日刊於經濟一週及網站

讀者來信

Anthony Sir你好,這幾年儲了點錢,一直想買樓,去年沒聽你說錯過了機會,等極都唔跌,有分析指香港人收入越來越高,又有六成以上業主已經供滿樓,防守力極高,樓價一定不會跌,那就慘了!你覺得未來會有調整嗎?會有入市機會嗎?

回覆讀者來信

買了樓的,當然有十萬個理由說樓價會升升升;
未買樓的,自然有一千個論點說樓價應該要跌。
主觀情緒,人人都有,記得當年筆者初初買樓,手上只有一注錢,也會很情緒化,買了就叫升,賣了就叫跌,哈哈!現在累積的資產多了,每年有買、有賣,調整組合,不用晒冷,可以用較為冷靜、客觀的心態看市場,托賴過去幾次週期都大致睇啱,尤其是10年、13年、15年幾次機會,與同學們大舉出擊,都賺了不少。

樓市升的時候,大部份分析員、市民都會看升,情緒高漲;
樓市跌的時候,大部份分析員、市民都會看跌,人心惶惶。
也不能說是跟風,升跌都有趨勢,順勢而已,然而到了某個關口,就會轉勢,升…不會永遠升,跌…不會跌到零,經歷過海嘯大浪,經過多次週期,筆者睇化啦!今次這一浪,筆者覺得升勢將盡。市場上有很多分析,支持樓價繼續上升,舉其中幾個例子:

說:「防守力好強!超過6成業主供滿樓,購買力還未釋放!」
供滿層樓,係咪代表唔會平賣呢?去年、今年… 有何分別呢?去年不是都有6成業主供滿樓嗎?為甚麼去年會跌兩成呢?…因為去年市場充滿負面消息,業主預期樓價會有較深調整,於是爭相賣樓,既然已經供滿,即是沒有負債,有些已經升了好多好多倍,即是沒有壓力,更加可以擴闊議價空間,例如你層樓03年80萬買回來,供滿了,現在520萬,如果睇跌,賺少啲先套現,例如490萬賣走又何妨?賺440萬跟賺410萬差別大嗎?

說:「香港人好有錢,內地人好有錢,一定會繼續買買買!」
街市阿姐:「好靚甜橙,每個$100!」你會買嗎?今年橙失收,到處都是$100,你會吃嗎?$100你買不起嗎?為甚麼不買呢?唔抵!同樣道理,有錢就一定要買樓嗎?總會考慮抵唔抵吧!

如果你是內地買家,BSD加印花稅是30%,你還覺得平,那麼如果BSD加到100%呢?200%呢?還會買嗎? 今次你是本地買家,假如回報跌到1%,按息加到4%、5%,你還會買嗎?

同時亦要考慮有沒有其他更好的投資機會,如果領匯折讓50%讓你入股,並答應每年派息最少10%,如果騰訊折讓50%讓你入股,你還會買樓嗎?點解咁多人咁貴都仲買?因為搵唔到更好投資而已,點解筆者與戰友減持,因為看到大陸樓、工廈等回報更高!

去年!就去年!香港人、內地人沒錢嗎?為甚麼會跌兩成?
預期!是最重要的!如果預期要跌,那怕你防守力多高,多有錢,都會減價賣樓!別說甚麼剛性需求了,看看海之戀現場那些20歲的買家,有甚麼剛性需求?去年呢?難道去年就沒有剛性需求?

花無百日紅,樓市升到一個難以接受的高位,就會調整,政府也會出手,現在這個價位,筆者認為已經離頂不遠,相信暑假過後,只要有壞消息出現,調整就會來臨。


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