質素唔高,反而賺得勁!21萬首期上車,3年翻6倍多!

咩叫筍盤?有人覺得要大屋苑、質素高,有人覺得要方便、景靚,計我話,最緊要有錢賺!三年前好多同學成功撈底,今天陸續高價出貨,呢個單位用21萬本賺近140萬,質素唔高,但係做到又住又賺。想再知多啲點執細價筍盤,今個星期講座再分享。

本文於 2017 年 10 月 28 日刊於經濟一週網站

同學: 「搞掂!簽咗啦!」
筆者: 「賣咗嗱?好唔好價?」
同學: 「呎價1.5萬呀!創咗新高!」
筆者: 「恭喜晒!」
同學: 「如果以首期計算,3年翻咗6倍!」
筆者: 「真係估唔到,同期買入嘅單位,呢個回報算高。」
同學: 「當初你個相熟代理帶我睇呢個單位,我都好猶豫。」
筆者: 「好難怪嘅,事實上單位嘅質素真係唔高。」
同學: 「當時手頭得30萬,仲以為上車無望。」
筆者: 「選擇真係唔多,呢間算好架啦。」
同學: 「當時你個相熟代理話,如果我唔買,佢老闆買。」
筆者: 「當時你梗係覺得佢吹水啦。」
同學: 「都有啲架,好在最終都有聽你哋講。」
筆者: 「所以話,第一層樓唔使要求咁高,捱幾年就海闊天空。」
同學: 「靠佢我今日先換到樓咋!原來質素高唔一定賺得多…」
筆者: 「雖然質素唔高,但係佢有呢幾年爆升樓嘅幾個特質…」

又有同學請食飯,吃了一頓美味的火煱。
三年多前,樓市調整,很多戰友都趁機撈底…
筆者與其中一組戰友搶攻油尖旺區,市區樓,收租回報高,進可攻,退可守。半年之間大約買了4、50個筍盤,筆者自己都買了好幾個300萬左右的單位收租。另外有些年青的同學,預算不多,就買一些200多萬的單位先上車自住,返工、返屋企都不知幾方便,又住又賺。

同學H買的單位,客觀來看,質素不高,但賺幅甚高!
單位面積很小,只有230呎,極低層望樓,沒有景觀可言,買入價是210多萬,最近以近350萬賣出,樓價升幅超過6成。同學借盡9成上車自住,首期僅21萬多,翻了6倍。由於單位不太殘,只花了大約1萬多元翻新,連同代理佣金、厘印、雜項不用30萬。今次創新高賣樓,賬面賺近140萬,連同過去3年供樓的本金,取回逾150萬,成功換入一個400呎單位,提升生活質素,仲有錢淨!

銀碼細價大晒!
當年同學預算不多,唯有將貨就價,近年樓價急升,更難買,加上政府推出的逆週期措施,例如400萬以下才可以借9成,貸款人又要經過壓力測試等等,400萬以下單位受到熱捧,呎價扯高,呢個單位都唔算誇張,近年有不少百多呎的已補地價公屋,竟然賣到萬多元一呎,更令人震驚,無辦法…200多萬,根本無選擇!至於位置靚的私樓,300多萬已經買少見少,自然被受追捧。
 
樓齡唔大唔細啱啱好!
大部份買家,尤其是現時主導市場的首置買家、新手上車買家,都傾向貪新忘舊,樓齡太舊的,例如45年以上,一來年青人不喜歡,二來申請按揭、購買保險等難度較高,較難難脫手。樓齡太新的,例如10年以內的,業主又會當新樓賣,價錢很貴。同學買這個單位的時候,樓齡20多年,即使住幾年賣出街,樓齡亦不過30年,無論是外牆、大堂等等,感覺新淨,申請按揭、購買保險亦無難度,同時價錢亦不會太貴,適合預算有限的首置客。

位置市區樓進可攻退可守
單位距油麻地站僅幾分鐘步程,靚街,旺中帶靜,交通方便…這幾個字不足以形容,如果住戶在油尖晒區上班,甚至可以走路上班,交通費都慳唔少。從投資角度分析,收租回報甚高,就以同學今日的賣出價計算,唔使劏、唔使豪裝,回報都有接近4厘。以3年前的買入價計算,回報高達6厘。
純粹看升幅,可能有些新界低水屋苑,這幾年升幅更勁,然而計及防守,市區樓仍有吸引力。
 
開則不起眼的優勢
當年鼓勵同學買這個單位的其中一個原因,是單位開則靚,雖然只有230呎,但單位卻可以間到2房!同樣的呎數,有些單位開則長而窄,怎麼看都只能間一房,甚至是開放式,然而這個單位卻可以間2房,還有獨立的廚房,即使新婚小家庭勉強可住,客路較廣,將來出貨的時候亦會較容易,果然放盤幾個星期就創新高。


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