買樓想易劈價 最好遇邊類業主?用家、投資者、炒家?

交易價錢是買賣雙方協議的,買家自然想愈低愈好,但也要賣家肯賣。而業主一般分為三類,用家?炒家?投資者?很多人以為炒家及投資者很老練,遇上他們很難纏,想要好價並不容易。所以寧願想搵一個用家的業主。但這想法其實大錯特錯。

朋友:       唉~代理話劈唔到價!
筆者:       點解呢?
朋友:       佢話業主係資深炒家,好多樓,唔會肯平賣。
筆者:       唔係喎,貨多嘅炒家仲易劈喎,用家反而仲難。
 
很多人都以為投資者、炒家有實力,難傾價。
其實有實力唔代表唔會平賣,因為他們手上持貨多,只要有足夠誘因,例如急要資金,例如有更好機會,平賣一兩個單位,濕濕碎!相反用家只有一個單位,更難轉身。以我自己為例,三個身份我都曾經做過,可以分享一下當中的心路歷程。

炒家(短線投機者)

過去十年政府不斷加辣,現在樓市基本上已沒有炒家。
如果有炒家的話,以現時的經濟環境,應該跌到反艇!
所謂炒家,可以理解為短線投機者,策略是短線獲利,有幾短?一年、半年、幾個月、幾天…甚至一天!十年前辣招推出之前,很多摸貨短炒,年青朋友未必知道,即是在物業成交之前,已經轉手獲利,高峰期1997年,甚至有成交之前,已經轉手幾次的情況,當然,由於時間很短,所以賺幅未必很多,通常一、兩成已滿足。
由於炒家的策略是「密食當三番」,所以貨量比較多,同一時間就炒幾間,每間放低一成訂金就炒,升一成就賺一倍,亦因為貨量多,萬一遇上逆境「走鬼走唔切」,就會面臨財困,所以很多時會不惜壯士斷臂,不惜急走、蝕讓,所以在淡市比較容易劈價。
在旺市劈價亦不難,因為炒家不求賺得多,只求快靚正,因為很多炒家根本冇足夠資金成交上會,只是一成訂金炒一轉,所謂「十個煲得九個蓋」,有合理利潤就走,不難纏。

投資者(長線收租者)

他們買樓的目的是長線收租,短期升跌未必吸引到他們賣樓,以前沒有辣招的時候,我們做長線投資,根本就不需要賣樓,只需要定期加按,套現做首期再買就可以,所謂儲樓的年代,除非利潤可觀或者睇中其他靚貨想買,否則不會隨便賤賣資產,尤其旺市時。
淡市時反而有機會偷雞劈價,始終人有三衰六旺,經濟差,或者因為其他投資會損手,或者因為想套現防身抵抗逆境,部份會平賣!例如手上有10層樓,可能會賣走2間套現,以備不時之需,或者預備在低位撈貨。長線投資者嘛,持貨時間長,升幅也多,例如10年前100多萬買回來,現在5、600萬了,劈幾十萬只係「面嗰浸」,其中2間賺少啲有乜所謂,另外8間賺番就得,劈到價機會大。

用家(只有一層自住物業)

這是最難劈價的,大部份人對樓的買賣,基本上沒有甚麼概念,經常想着…賣咗住邊?賣咗買番咪又係一樣?最重要是他們手上只有一層物業,食粥食飯都係睇佢,所以賺少咗,有如在他身上割一大片肉,很痛很痛,無端端唔會平賣,即使樓價跌,亦只會跟你說,我自己住,升升跌跌又乜所謂丫,所以比較難劈。
除非兩種情況,第一是他們想換樓,可能人多了唔夠住,因為他們需要資金買另一層樓,適逢跌市,諗住平賣平買都有着數,就會肯減價。又或者他們經驗淺,心理質素低,見到經濟差,樓市股市都跌到反艇,會被市場震出來,如果樓價已經升了很多,劈價更易!

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