買村屋 3 大考慮 唔理好易蝕入肉

某藝人斥資1500萬買入全幢村屋,呎價好像不貴,每個月收租4萬元,回報不錯,值得投資嗎?

文章於 2017 年 5 月 13 日刊於【經濟一週】專欄
並於 2017 年 5 月 12 日刊於【經濟一週】網站(按此閱讀原文

讀者來信

Anthony Sir 你好,最近看到一單新聞,某藝人斥資1500萬買入全幢村屋,呎價好像不算貴,又見她每個月收租4萬元,回報不錯。我和家人都很喜歡大自然的生活環境,村屋似乎幾適合我們,但總覺得跟一般住宅很不同,想問問買村屋有甚麼要留意呢?

回覆讀者來信

樓價高企,最近不少網友問到一些另類選擇,例如村屋。
如果識得揀,確實回報不俗!例如筆者年青的時候,曾經有幾年在電視大台工作,在清水灣電視城上班,每天市區往返實在不方便,大埔仔村,就在清水灣電視城旁邊,走遠一點有孟公屋村等,比較近市區,即彩虹地鐵站的有白石窩村、井欄樹村等,非常熱鬧。聽聞電視城搬到將軍澳之後,租務市場已經沒有當年那麼活躍了。

事實上很多藝人、老外都喜歡住村屋,貪私隱度高,環境舒適。
尤其是西貢區的村屋,有些老外業主裝修得很有品味,塑造成別墅的感覺,當然增值之後標售的價錢亦會貴很多,呎價已經過萬!以一般村屋每層700呎,每幢3層計,合共2,100呎,售價也就超過2,000萬了。當然不同地區有不同客路,去到新界西、新界北等,客路亦有所不同,或者需要平買、平租、平賣。
識揀可以住得舒適,賺得招積,唔識揀,確實很容易中伏!

按揭考慮

以往村屋按揭比較嚴緊,根據相熟銀行經理解釋,主要是因為村屋的質素比較難有保證,因為很多時候,除了大型村屋項目,絕大部份村屋都是私人承建,並非大型發展商及建築商負責,因此他們對村屋的審批特別謹慎。近年銀行水浸,按揭亦放寛了,村屋亦可以借按保,最高可以借85%,但要留意利率及年期,一般銀行只提供P Plan,只有部份做H Plan,年期最長30年,但很多銀行只用40減樓齡,實際可供款年期並不長。另外最大問題是因為成交疏落,估價或追不上,買賣前記緊要先估價。

法律考慮

據相熟律師所講,如果你想買賣村屋,最好找做開村屋的律師樓處理,因為村屋涉及很多法律問題,例如丁權、原居民權益等,並非每個事務律師都懂得處理。例如筆者有朋友住的村屋,是旁邊的業主見有空地冇人用,就自己起了一間村屋,當然沒有向任何部門申請,亦不會有滿意紙。又例如聽過有個案,買家買入村屋之後,發現屋前的道路,並非公家地方,他們沒有使用權!難道要乘搭直升機回家,最後每個月都要繳付路費,留下過路錢!

質素考慮

正如前文所說,很多時候村屋都是由個別業主自己興建,質素難有保證,是否有滿意紙?是否有僭建?水電系統、污水系統是否可以正常運作?還要留意的是村屋的所在位置,有冇車到?是否靠近大路?附近的環境怎麼樣?治安情況如何?村屋的保安如何?曾經聽過有新聞,有非法入境者潛入村屋爆竊,必須小心。


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