買咗僭建樓 以為中伏?…做咗呢啲,3 年幾升 8 成!

僭建!中伏!…朋友幾年前貪租金回報高買咗僭建樓,後來被屋宇署勒令清拆,以為中伏?做咗幾樣增值,最近以超新高價沽出,3 年幾升值 8 成!不過僭建真係有好多伏位,唔識真係要小心…

朋友: 最近睇咗個特色平台單位,好靚,價錢都唔貴。
筆者: 有冇僭建?有冇Order?
朋友: 就係有囉,僭咗成間房出去,會中伏嗎?
筆者: 借按揭棘手啲,不如叫業主拆咗先俾你囉。
朋友: 你咪話,你嗰啲天台、平台單位都拆晒僭建啦。
筆者: 係呀,全部都拆晒啦!
朋友: 有冇覺得好蝕呀?冇咗好多地方用喎!
筆者: 又唔係嘅,一來合法,二來拆咗僭建,仲值錢!
朋友: 唔係嘛?
筆者: 我舊年先幫個朋友拆完一間,最近超新高出咗貨!

朋友34年前買入這個單位,買入價不到280萬!
旺角 單幢樓,內隴約300呎,連800呎大平台!15厘 回報!

這個平台真的很大,大到可以俾林丹同李宗偉打羽毛球!以往市場對僭建問題沒那麼關注,很多大廈的天台、平台都有僭建,是很平常、很普遍的事。朋友這個單位,由於平台超大,上手業主更將整個平台僭建起來,分間成5個套房出租,加上內隴間2間,合共7間,以平均5000元一間劏房計算,每月收租3.5萬,租金比正常多出兩、三倍,回報超過15厘!

或者你都會問回報咁高,業主點解平賣?
要買到 超筍盤,當然不是那麼簡單,尤其 法律 陷阱 更要熟悉。

是咁的…一來,當年朋友買入這個單位的時候,樓市氣氛淡靜,樓價亦有較明顯的調整,除了這個單位,筆者自己、同事、同學們,在這段時間亦執到很多筍盤,單就油尖旺區就超過40伙!二來,上手業主收到屋宇署的來信,要求清拆僭建,自己又不懂處理,於是就將單位出售。朋友衡量過風險之後,決定接手。最初兩、三年,屋宇署只是勸喻階段,尚未嚴厲跟進,既然租金回報咁高,朋友就決定租得幾耐得幾耐,如是者,享受了兩年多超高租金回報。

後來,屋宇署不斷來信,越來越嚴厲,拖無可拖了
於是朋友只好逐一與租客解除租約,並找來註冊承建商清拆僭建。

由於上手業主裝修時已計劃做劏房,佈局與正常單位有很大出入,尤其是單位前的大平台,更見混亂。朋友於是花錢裝修一番,變成一個正正常常的兩房單位,租值不到之前的一半。筆者自己亦有不少為特色單位增值的經驗,於是就幫手發揮一下。

除了室內裝修,我們做了好幾樣改變,幫單位增值
增值完成後,竟然以接近500萬賣出,未計賺咗兩年租,單就樓價已經勁賺8成!

第一,單位有個超大平台,要將垃圾崗一樣的平台,變成特色小花園,人見人愛。由於面積大,物料成本不少,戶外木成本高,今次不用了,選擇用比較平的鋪磚。第二,當然要訂購一系列的戶外傢俱,還要拉水、拉電,又在圍牆上佈置別緻燈飾,打造休閒空間。
第三,由於平台面向橫街,觀感不美,於是就做了一個圍欄,加上一些綠葉,令視覺效果更突出。最後,將通往平台的鋁門,改做玻璃趟門,讓人一入屋就可以看到大平台,感覺更震撼!

雖然沒有了僭建空間,但租金仍然比一般單位高。

例如樓上的分層單位租值1.2萬,這個單位就可以租到近1.5萬,雖然比起當年收租3萬多低了一半,但最少可以跑贏大市,而且單位也可以做到合例、合法,睡得安心。過去一年樓市不斷破頂,朋友也就順勢將單位出售,成交價接近500萬,未計之前兩年享受 15% 超高租金回報,單計樓價已經勁賺8成!

今天,市場對僭建甚為關注
如果買入僭建嚴重單位,按揭有點困難,而且要還原

如果發現單位有僭建,尤其在查冊清楚可見,情況嚴重的,例如天台、平台有整間石屎、磚頭建成的僭建天台屋、平台屋,又或者一些違規的劏房等,很多銀行都不願意借按揭,更不要說借高成數按揭了。所以買樓時必須要小心睇清楚,如果真的有僭建,就要傾清楚是否由業主還原,解除清拆令後才賣給你。


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