計算租金回報的 3 種方法

租金回報計算的方法有很多種,每年租金/回報係最普遍的方法,但呢種計法未必全面,呢篇文就教埋你,買樓收租的話應該要點計。

原文刊於經濟一週專欄(2017/02/18)
http://www.edigest.hk/Finance/detail?id=32799

租金回報計算的方法有很多種…
應該用哪一個方法計算,視乎目的,因人而異,現介紹其中幾個方法及用途:

(一) 最基本租金回報:每年租金 / 樓價

物業租金回報多少「厘」就是這樣計算出來,
例如一個300萬元物業,每月租金10,000元,每年租金12萬元,租金回報率12/300 = 4%,就是所謂的4厘。
這種簡單的計法,主要用作初步評估樓價有否偏高。

淨租金回報計算方法是(每年租金 – 管理費)/ 樓價
有朋友問是否應該要扣除管理費,視乎情況而定,有些舊樓的管理費很便宜。

例如筆者持有一個港島西物業,面積約380平方呎, 市值約520萬元,管理費約300元,對於租值16,000元來說可謂微不足道,不計也罷。然而,近年落成的新樓,每平方呎管理費動輒5元, 以同樣是面積約380平方呎,租值16,000元計算,管理費高達1,900元,租金回報被蠶食一大截,那就值得計。

(二) 持有物業角度:每年租金 / 現時樓價

至於計算的時候應該用單位的現價,還是用單位買入價計?
事實上,如果以單位的買入價計,而單位又已買入很多年的話,計算意義不大。

例如單位是業主40年前買回來,當時只是10萬元,現在已市值400萬元,收租12,000元,若以當年買入價10萬元計算,回報率14.4%,一年收租已多過樓價,有甚麼意思呢?
所以很多時候會用物業的現價,以上述例子為例就是(13,000元×12)/400萬元,回報率就是3.6%。

這個計算方法可以評估物業是否值得繼續持有,如果樓價升得多,租金追不上,反映樓價偏高,是時候考慮沽出獲利,或者換貨。

(三) 投資角度:(每年收入-支出)/ 投入資本

以上述例子,樓價300萬元,月租10,000元計算,造50%按揭,年期30年,按息2厘,每月管理費500元, 資本回報又是幾多呢?
先計算你的投入資本,首期150萬元,印花稅45,000萬元,佣金30,000元,律師費及雜費10,000元, 簡約裝修、出租佣金等約65,000元,總成本就是165萬元。

每年收入與支出呢?每月供款5,657元,加管理費就是6,157元, 淨收入就是3,843元,以165萬元的投入資本來說,表面回報率就只有(3,843元×12/165萬元)= 2.8%。

如果計劃五年後會賣,計算又有不同,因為供款中大部分都是本金,將來賣樓的時候可以取回,純支出主要是利息,以首五年每月平均利息約2,500元,管理費500元,經常性支出約3,000元,每月收租10,000元,正現金流加本金約7,000元,投資回報率是(10,000元-3,000元)×12/165萬元 = 約5%。

不同計算方法,反映不同情況,各有不同的參考價值。
如果覺得太過複雜,純粹考慮是否值得買入一個物業,用第一個計算方法就可以,如果打算壯大自己的現金流,透過建立物業投資組合達至財務自由,不妨用第三種角度去考慮。


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