致富之路 物業投資四部曲

有些人覺得買樓是很遙遠的事,亦有一些人買樓只以自住為目標,但其實買樓致富並非遙不可及,只要大家成功上車,再行遠一點,利用現樓再變出更多資產,便可早日達到財務自由,做自己想做的事。

網友A: 買樓?好易啫,有錢咪買到囉!我冇錢之嘛,輸在起跑線,冇辦法喎!
網友B: 買咗樓,樓市升咪賺囉,樓市跌咪蝕囉!完!使乜鬼學丫~~
網友C: 升咗又點?唔通賣咗佢咩?唔使住呀?我十年前買嚟住嗰層升咗幾百萬啦~~

第一階段:由零起步

財務狀況:乜都冇!
學習重點:理財、按揭、設定目標
分段目標:準備好首期及借貸力
決勝心法:輸在起跑線,有得追!輸無知,就冇得翻身!
 
如果你有父幹母幹,可以直接跳到第二階段,如果冇,亦無謂怨天尤人,不如的起心肝,由零開始。買樓需要首期及借貸力,以筆者身邊的同事、學員的經驗,就花一兩年時間,就可以同步解決!
先講首期,最平的上車盤400萬以下有交易,首期加雜項支出60萬左右就搞掂。樓價不斷上升,400萬以下越來越少,如果將門檻提升到500萬,首期連雜項大約130萬左右,這就是你的目標。
 
如何可以有效儲錢?可以倍速賺錢?
冇可能?正常打工仔,每個月儲1萬,都要8年!
儲錢,儲得幾多?節儉是美德,但不是主菜!
賺錢,無限可能!例如可以善用工餘時間,秘撈、創業,隨時搵錢多過正職!例如又可以投資,股票又好,基金又好,唔熟悉就先求穩陣,唔好連老本都輸埋就得!速度倍增!如果身邊有共同標的合作夥伴,例如愛侶、家人、親人,一起努力,速度又再倍增!隨時1、2年就搞掂,這是最原始的融資體驗。
最重要是有目標!你必須要學習買樓的基本知識,市場上有甚麼上車盤?首期要幾多?雜費幾多?基本裝修點做?貸款力點計?收入幾多先過到壓力測試?如何提高收入?如果唔夠找誰擔保?
做好準備,機會一到,就可以成功上車!

第二階段:上車

財務狀況:儲夠首期!
學習重點:揀賺錢樓、洞悉時機
分段目標:出擊!又住又賺
決勝心法:第一層樓只係踏腳石,唔係做人世!
 
好似上述網友留言…有錢就買到樓,問題是無錢!…樓市升就賺,跌就蝕,使乜學咁多!…這番說話,是多麼無知!
買樓唔難,但要賺錢、跑贏大市,就唔容易!
睇番過去十年就知,有啲升幾倍,有啲冇乜升,點解?
高手是甚麼?
樓市升,要做到比人賺得多;樓市跌,要做到人蝕你唔蝕!
記住!第一層樓,只是勉強上咗車先,唔會成世住响度!所以你的目標要將8成放在賺錢上,自住就要屈就吓。買樓時機好重要,就好似2018年,高低位相差10~30%,筆者與學員在低位瘋狂撈底的個案為例,600萬的沙田第一城兩房單位可以450萬買到,700萬的嘉湖山莊三房單位可以500萬以下買到,還有很多大家未必熟悉但非常有前景的地區,不能盡錄。如何捕捉波幅?如何殺價?如何將單位增值?如何揀有前景的地區?如何評估?一間半間,或者可以靠運氣,連續多次捕捉到機會,需要知識、經驗及實戰。就2018年的情況,識買VS唔識買,相差過100萬,值得花時間學習吧!

第三階段:投資

財務狀況:已經有一層自住樓
學習重點:財技、買賣技巧、視野
分段目標:樓唔單止要嚟住,仲要嚟發達!
決勝心法:樓不但用來住,更可以用來賺取資產!
     買樓,其實是不用錢的!
 
每個月供樓,從負面的角度看,是樓奴!
從正面的角度看,是被迫儲錢,累積財富!
如果期間樓價上升,你擁有的不但有首期、供樓本金,還有樓的升值部份。例如有年青學員,3年前以 270萬買入金獅花園的單位,首期只需要27萬,連同雜項開支約40萬,以現時市場成交價500萬計算,賣出後可取回首期27萬,幾年間供樓本金約25萬,樓價升幅230萬,取回約280萬,是本金的7倍!
絕大部份人都不會想!
身邊很多朋友,都安於現狀,每個月供樓,樓用作自住,甚至有閒錢就會提早還部份按揭,供樓供少啲…冇諗過如何透過手上的物業及買樓的經驗,變出更多資產,多麼浪費!
這時候,你要學習的是…如何變出更多資產!
記住!唔係儲,係變!筆者都是由兩個自住單位起步,透過不斷優化投資組合,短短10年間,單計香港住宅,已變出雙位數的物業。當然你可以選擇乜都唔做,住到老。然而也可以選擇倍增資產,每次低買高賣、轉按套現、增值、出租…每一步都是學問。

第四階段:買到冇名

財務狀況:已經有樓收租
學習重點:香港以外,住宅以外,更多的機會!
分段目標:跳出Comfort Zone
決勝心法:買住宅賺租賺價,只是投資世界的一小步!
 
今時今日,辣招多多,儲樓的年代已過去了!
非首置要付重稅15%,每人買一間就好了,自己一間,伴侶、家人每人一間,最多都只是三幾間,如何做到財務自由呢?這亦是我們幾年前就開始意識到的問題,於是在2013年開始,筆者就決心跟學員一起,重新學習,發掘更廣闊的世界。
辣招針對本地住宅,唔想樓價太貴,市民買唔到樓。
雖然每次出招都是事與願違,但招就是招,要進步,就要拆招!
 
先拆「本地」進軍大陸
很多人到海外買樓,筆者與戰友曾經到多個國家考察,發現全世界最喜歡買樓的,其實是中國人,大陸市場雖然良莠不齊,但整體來說無論是購買力、機會都比其他國家多。最重要是找到有超過30年投資經驗,買賣賺錢無數次的資深投資者做盲公竹,放心出擊!
 
再拆「住宅」活化工廈 到 收購重建
很多人買車位,筆者都有買,但不是主力。我們不喜歡炒賣,喜歡自己創造價值,經過嘗試、研究,我們集中火力做工廈活化,先是買入大面積的工廈,活化拆售。近年資金與經驗累積多了,我們開始做收購重建!去年我們的團隊,成功收購一列舊工廈,已申請改變用途發展一幢接近30層高的甲級商廈,預計3年後落成。
 
回想十多年前由,十幾萬首期,買入第一個住宅開始,說實話,也沒有想過有一天可以成為發展商。期間經歷過不同階段,每個階段都是一個新的世界,與戰友一起不斷學習、進步。
越見得多,越感到世界無限大!
將來還有無限機會等着我們開創…
要開創機會,早日財務自由?還是滿足於現狀,原地踏步?

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