港人港地起貴樓,啟德一號顛價賣

代理: 「有冇興趣抽啟德一號2期?」
筆者: 「幾錢呀?」
代理: 「折實呎價1.5萬起。」
筆者: 「均價呢?」
代理: 「1.8萬左右啦。」
筆者: 「嘩!太貴啦,唔抽啦。」
代理: 「賺梗喎!」
筆者: 「呎價1.8萬,賺得幾多呢?」
代理: 「知唔知隔離塊地賣幾錢呀?」
筆者: 「有睇新聞…呎價1.36萬嘛。」
代理: 「係囉…加埋建築成本、利潤,隨時賣到2.5萬。」
筆者: 「唔係化?」
代理: 「將來可能仲貴過九龍站添。」
筆者: 「就係因為有財團高價投咗塊地?」

今次啟德一號2期開價,比1期貴了超過兩成。

其實上次啟德一號1期推出的時候,筆者比較過附近的半新盤,例如傲雲峰、譽港灣等,已經覺得貴,今次開價更加沒有衝動。可能因為香港人對啟德特別有感情,上次已經收到爆晒飛,今次開盤前連續幾幅地皮高價批出,更成為高價推盤的理由。

問題一:個別發展商天價投地,就代表可以天價賣樓?

之前的文章已經分析過,中資發展商海航分別以呎價1.35萬及1.36萬搶到兩幅啟德地皮,高出之前的成交價近倍,比當時估值高超過8成,比其他發展商,包括經驗更豐富的本地發展商高出很多,之後嘉華中標的地皮,呎價僅過萬,比海航的中標價平25%,有沒有想過可能是海航出價太高?或者他們有其他策略?或者打算建超豪宅?或者他們為推廣形象?或者計錯數?不是你顛價投地,我就要天價買樓的,要看到時市場的承接力。

問題二:隔離天價賣樓,就等將來你又可以賣天價?

代理說將來這裡可以貴過九龍站,筆者就用九龍站作參考,同一個小區,呎價可以相差很遠,凱旋門、君臨天下、天璽等,呎價大約3萬多元,較早期入伙的漾日居、擎天半島等,呎價僅逾2萬元。

再看看奧運站,樓齡最新的龍璽呎價賣到2.5萬,較早期入伙的維港灣呎價約1.7萬,價錢同樣有一段距離。代理說將來海航的項目要賣到呎價2.5萬,就算真係賣呢口價,係咪代表較早期入伙的啟徳一號都可以賣到接近呢個價呢?

再者,啟德一號自身存在不少缺陷,將來賣價未必及其他。

據說它是第一幅,亦是唯一一幅港人港地,未來30年,不可以賣給非香港居民、公司及法團。今天訪問準買家,個個都話冇問題,當然啦…個市升緊嘛,然而如果將來經濟逆轉,政府減辣,撤銷BSD等辣招,其他樓盤可以賣給外國人、大陸人,你呢?抱歉,只能賣給香港人,客路少了,豪客少了,價錢自然較低。

如果買樓目的是自住,必須要考慮環境及配套。

樓盤今年10月就入伙,屬於短期樓花,沙中線估計要到2020年或之後才通車,現時區內交通並不方便。至於環境,附近的地盤仍未入伙,到處沙塵滾滾,你要有心理準備,這樣的生活環境要捱好幾年,是否值得呢?

以呎價1.8萬來說,其實選擇有很多,例如奧運站都可以買到。代理說最細單位375呎,售價約650萬。面積相若的一房單位,在奧運站附近的優質樓盤,600萬以下就可以買到,為甚麼一定要啟德呢?就當年對啟德情有獨鍾,沒有它睡不著,那為甚麼不等之後的項目呢?據說旁邊的嘉匯及沐寧街一號等亦即將推出,供應那麼多,隨時平過啟德一號,為甚麼不等吓呢?


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