減價啦!娥 6 招 初見成效,出多兩招 私樓都跟減!

減價啦!等咗兩年,市場終於有減價新聞啦!娥六招初見成效,未補價居屋開始減價,私樓價唔會跟呢?出多兩招就有機會…

本文於 2018 年 6 月 30 日刊於經濟一週

朋友A:終於見到有減價新聞啦!

朋友B:見到呀!真係好感動呀!之前日日都話創新高,睇到個人灰晒!睇嚟林鄭出招開始見到啲啲效果喎。

筆者: 好事丫!之前我成日都講,希望居屋訂價同市場脫鈎,政府攞番部份樓嘅定價權,唔係發展商話晒事。

朋友A:終於聽你講番次啦喎!

朋友B:不過部份私樓地撥咗去起居屋,會唔會谷高私樓樓價呢?見到最近啲私樓仲係不斷升緊喎。

筆者: 有減價新聞已經係一個好好嘅開始啦!而家盤源咁少,要即時令樓價下跌確實係難,除咗努力搵地,仲要做多幾樣嘢,應該可以降溫…

第一部曲,直接受影響的,是未補地價資助房屋,已經開始減價!
政府搶回訂價權!由幫凶,變英雄!

之前有朋友買了居屋:「哎呀!早知唔抽住啦!」
難怪!難怪!近年的居屋,多以市價7折訂價,但隨着樓價不斷上升,無論是啟德項目,還是長沙灣項目,部份單位呎價過萬,市場為之震驚,好在而家話大減價,之前冇抽的一定好後悔囉。
至於未補地價的二手居屋,同樣貴到瘋顛,很多靚地點的二手未補地價居屋,呎價早已經過萬!現在資助房屋訂價與市價脫鈎,市場估計居屋低至5.2折,綠置居更低至4.2折,即係點?…粗略計算,同樣的單位,原本350萬的單位殺價至260萬!如果你手上有張綠表,準備買二手居屋,會唔會都停一停,諗一諗呢?
事實上,不少未補價居屋、公屋,已經開始減價!!

之前筆者已經在專欄寫過,建議資助房屋訂價與市場脫鈎!
因為如果跟市價打折,主導的就是市場,或者是新樓發展商,只要發展商一直將新樓的樓價推上去,周邊二手業主跟隨,所謂市價就會不斷創新高,折扣價亦會水漲船高,政府被牽着走!

林鄭新政策其實想告訴你盲目追價是非常不智的!
舉例,同一個地區,有兩塊地,一塊是私樓,旁邊是居屋。
以往…你賣2萬 / 呎,政府要賣1.4萬 / 呎,市場有何反應?
「嘩!居屋都過萬!唔買呢世都買唔到啦!」政府幫手做勢!
今天…你賣2萬 / 呎,政府賣6千 / 呎,市場有何反應?
「嘩!隔離咋喎!有乜理由貴咁多?」政府潑你一盆冷水!
 
冷靜啲未?清醒啲未?
試想想…以一些熱炒的上車屋苑為例,樓齡接近40年,都要賣到呎價1.8萬,如果旁邊的未補地價居屋,市價約7折,呎價1.3萬,你會說:「這是私樓,那是居屋,居屋都賣1.3萬啦,佢賣1.8萬都唔係特別貴啫。」於是就照高追,心安理得大覺瞓。
但是如果旁邊的全新居屋,呎價是6千呢?或者你會覺得:「嘩!行過對面馬路,價錢爭幾倍喎!我咁貴買,仲要幾十年樓,會唔會好傻呢?」就算買咗,可能你都會幾晚瞓唔着。
政府其中幾幅計劃改做資助房屋的用地,在啟德!
絕!旁邊私樓賣3萬,政府居屋賣6千!
你會唔會停一停,諗一諗呢?

第二部曲,私樓尤其漸失理智的上車盤,亦有機會受影響。
不過要再做多步就是鼓勵補地價,讓居屋流入自由市場!

現在市場上多了一批政府定價的平貨!
以往七折買入的居屋,即時受到衝擊,明明有5.2折,點解仲要高追用8、9折,買入原本7折的二手居屋呢?所以未補價居屋在新政策下率先減價。如果你是業主,唔想捱打,你可以點做呢?最好的方法就是補地價,將手上的居屋變做私樓!
政府要如何協助呢?例如可以放寬讓銀行、按揭證券公司,去協助想出售單位的業主補地價,低息貸款、賣樓過渡性貸款都可以。當大量二手居屋流入私樓市場,即使土地減少,也不致供應下跌。

第三部曲,現時市場亢奮,要即時令樓市轉勢是不可能的。

正如之前筆者所說,只要政策不變,尤其是15% 印花稅不撤,業主們仍然唔願賣樓,在全城冇鎖匙的情況下,樓價仍然易升難跌,不過今次幾招,最少可以令到合資格申請居屋的人士,不會再盲目高追上車盤,令亢奮、盲目追價的心態降溫,升勢或會放緩。如果可以撤銷15% 印花稅,那就可以更有效了!


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