最近樓市氣氛甚淡,樓價顯著下跌,中原城市領先指數已跌穿160,重返2017年樓價水平,成交亦稀少。如此市況,就算有心入市的人,都抱觀望態度,不敢貿然入市。然而,樓市氣氛話轉就轉,若然發現樓市有以下訊號,很大機會已經見底。
自中原城市領先指數面世以來,香港最大型跌市當然要數1997年至2003年的大跌市,但當時因為市場充斥著大量模貨盤而令到樓市出現重大泡沫。但目前樓市在辣招下,摸貨盤已絕跡,所以不能與1997年的情況相提並論。
如果以2004年之後的樓價走勢作準,其實香港也經歷了好幾次的跌市,分別是2008年金融海嘯,2011年辣招初出時,2016年美國加息週期展開,2018年中美貿易戰,2019年香港社會運動等等。總括這些跌市經驗,每次見底回升之時,總會出現一些訊號。
訊號一: 加息開始放緩 資產價格見底回升
今次跌市主要受到外圍經濟影響,香港經濟基礎看不到有很大變化,因此除了本地經濟及樓市情況,也要留意外圍經濟訊號。
為了壓抑惡性通脹,美國及歐洲各國不得不暴力加息。執筆之時,聯儲局已加了幾次0.75%。要知道加息不是好玩的事,幅度那麼大,肯定會對各行各業帶來沉重打擊。
過去幾年疫情肆虐,實體經濟還沒有復甦過來,這樣暴力加息肯定會令經濟步入衰退。美國和歐洲都是民主社會,領導班子都要爭取選民的選票,如果經濟衰退,民不聊生,下次選舉相信會大敗而回,怎能接受呢?
按常理應該是會盡快撲滅通脹,然後開始刺激經濟,總不能讓國家的經濟一直走下坡。因此有理由相信,今次的加息週期,雖然幅度大,但各國領導人都不會希望維持長時間,可以停就會停,如果見到加息步伐開始放緩,相信距離轉勢不遠矣。
另外,俄烏戰事也是關鍵因素,這場戰事出乎意料地長,亦令至歐美糧食及能源等出現供應短缺的危機,推高通脹。因此,如果俄烏戰事有好轉,雙方有機會進入和談,對市場來說肯定是極為利好的消息,資產價格就會見底回升。
訊號二:劈價愈來愈難
二手市場,每個業主的心態都不一樣。有些業主實力不足,或急着要錢用,就不得不平賣資產。
有些業主心理質素不足,被代理每天打電話來嚇鬼,被身邊的朋友嚇鬼,就會失去信心,劈價賤賣。
然而也有很多業主的持貨能力很強,當這些實力不足、心理質素不足的業主都賣了,餘下那些有實力的業主,就不容易平賣,成交價錢亦都會劈唔落,到時樓價就會慢慢見底轉勢了。
之前幾次跌市都有這種情況,例如2018年底的跌市,到了新年期前夕,願意劈價的業主都賣得七七八八了,到了新年過後就急速反擊,短短三個月就收回失地。
訊號三:成交量上升
正如上文所說,當願意大幅劈價的業主賣得七七八八,價錢跌唔落,先知先覺的買家就會加緊腳步入市,成交量就會上升。
如果你見到減價盤的成交開始轉快,就是轉勢的先兆。尤其是施政報告放寬了內地專才到香港買樓,很多內地朋友都已經磨拳擦掌,相信不用多久就會見到類似成交,亦有助於提升市場的成交量。
訊號四:媒體轉口風
之前的文章都有提過,跌市之初,代理都希望可以劈到筍盤,吸引買家入市。
然而到了跌市中後段,形勢就不同了,買家開始對前景缺乏信心,擔心低處未算低,於是出現「越是減價,越不敢買」的情況。如果代理們還未察覺,仍然不停向業主開刀,結果是成交大幅減少,生意大跌。所以最近有不少代理行結業及裁員。
到這個時候,如果代理們醒覺,轉口風唱好,也是見底跡象。很多時候媒體的資料是來自代理,如果媒體也轉口風,轉勢速度就會加快。
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