樓市確認回升? 專家不告訴你的3大見底指標!

樓市係咪真係見左底?最近不少新手朋友都問這個問題,雖然樓價上升不少,但有不少人仍然不相信樓價見底。其實想知道係咪見底,可以透過3個方法去睇,呢啲方法是從實戰角度出發,絕非紙上談兵。

不少網友問…樓市係咪確認見底回升?
係!筆者認為跌市已經暫告一段落!
 
從甚麼跡象看到呢?為甚麼說「專家不告訴你」呢?
專家的分析很多時會從經濟數據出發,例如GDP、就業率、利率、貨幣供應等,還有宏觀經濟因素如中美貿易戰、英國脫鈎等,這些分析相信大家在傳媒睇過唔少,筆者亦不重覆了。然而,除了經濟數據,很多時候樓價升跌要睇市場角力,筆者想從實戰角度,從平時與學員們出去睇樓,看到的市場變化作出分析,可能你未從專家的分析上聽過,但很實戰!

(一)代理 掉轉槍頭

如果你早幾個月有出去睇樓,相信可以感受到VIP的待遇,記得有次筆者與學員們睇樓,經過一間陌生的代理,稍為停下來看看玻璃櫥窗上的放盤廣告,馬上就有代理走出來熱情招待…
代理: 有冇嘢幫到手?
筆者: 最近有咩劈價盤?
代理: 啱啦!有!今日有間傾咗落嚟,超筍!
入嚟坐吓先,即刻搵俾你…
然後積極介紹,你敢還價,佢敢試票,好耐冇試過咁爽啦!4

過去兩年樓價不斷向上衝,加上辣招之下盤源少,業主佔盡上風,代理的工作是促成交易,話之樓價升定跌,總之有成交就最重要,因此亦會捨難取易,與其嘥心機同業主劈價,不如膨膨聲說服買家追價好過,同樣的問題,截然不同的反應…
買家: 最近有冇咩劈價盤?
代理: 冇啦,個市係咁上,唔反價都偷笑啦!
買家: 幫我試吓呢個價丫。
代理: 之前有同事試過,業主都唔收,呢個價冇可能架啦。
除非是你自己的主場,是你的相熟經紀,否則如果你最近都有出去睇樓,相信亦應該感受到代理的態度已經改變。

(二)鎖匙 悄悄消失

就在幾個月前,大約11、12月的時候,市場充斥負面消息,放盤量甚多,願意劈價的業主亦多。當時筆者與學員們去到跌市重災區,例如嘉湖山莊、沙田第一城等,好多樓睇,一日可以睇十幾廿個,雖然相比我們十年八年前買樓,仍然算少,但有啲唔習慣的學員,睇到一半,已經高呼…行到腳軟! 
然而最近,如果你有再出去睇樓,就會發現已經冇乜樓睇,莫講話鎖匙盤,就連租盤都冇乜,甚至連代理報盤都少了…
這個現象反映了,急於出貨的業主,肯劈價的筍盤,已經掃得七七八八,例如港灣豪庭,之前我們都有學員買到600萬上車盤,然而去到大約年初三,市傳最後一間600萬的單位都賣了,而且是極低層的單位,之後就全線衝破600萬,現在入場都要6百中了。

(三)媒體 全面轉軚

專業投資者有自己的獨立分析,受市場氣氛影響較小。
然而大部份人都不是專業投資者,可能是用家,又或者是只買過三兩次樓的小投資者,很多時都會受到市場氣氛影響。
市場氣氛從何而來?主要是各大媒體!
市場氣氛差的時候,媒體爭相報導劈價消息,我們不少學員買到的二手筍盤,唔少都上晒報紙,新盤低開就更被大造文章。市場上的羊群就跟着睇跌,記得當時筆者寫過一些文章,拍過一些短片,呼籲讀者把握跌市機會執筍盤,都會引來網民留言…托市…幫發展商出貨…而家叫人買樓想害死人咩…等等。筆者我當然唔鬼理,與學員們瘋狂掃貨,想不到幾個月就見真章!
相反市況好轉,媒體就會爭相報導高價成交消息,最近睇各大媒體的報導,都已經很少見到負面新聞了,除了二手反價、高價成交的新聞,新盤大排長龍都成為焦點,一日唔信,第二日再講,第三日再講,日日講,點到你唔信?相信羊群很快又出動了!

執筍盤最後召集!

很多地方的放盤,叫價已經比之前高一截。
最多人關心的問題是…仲買唔買得過?
部份地區、屋苑的叫價,相對高位還有點距離,仍然有水位;再加上短期內新樓供應仍然充裕,相信發展商開價會保持克制;此外,很多準買家似乎未接受到樓價已經見底回升的事實,部份地區未見積極追價,因此成交價仍然未算升得好急,如果想趁這個調整市買筍盤,要加快腳步了,最後召集了!
記得要冷靜分析,唔好盲目追價!


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