樓市病態!空置多咗,反而貴咗!點算?

以前成日都聽前輩講,空置多了,價錢應該會下調。今時今日,空置多了,尤其新盤,求好價不急賣,成交價越來越貴,本地市場及內地市場都係咁,慼該點拆局呢?

本文於 2018 年 3 月 24 日刊於經濟一週專欄

讀者來信

Anthony Sir你好,最近睇了好幾個新樓盤,開價多數比附近的二手屋苑高出不少,而且往後加推的都會加價,越賣越貴,好似冇辦法壓得住似的。其實我見很多新樓都未賣,二手樓又係,好多放盤放好耐都唔肯減價,政府話考慮推出空置稅,唔知有冇幫助呢?

回覆讀者來信

其實唔止香港樓係咁,大陸樓情況仲勁,升得仲狠!
個個都高呼增加供應,係咪真係單純供應問題?
讀者說的對…現在樓價高,空置率也高。
 
香港一手新盤點解空置?
曾經有段時間,尤其樓市較淡靜時間,發展商開價並不進取,但求盡快清貨,資金回隴後,再投地起樓,貨如輪轉。可惜近年中資發展商高價搶地,若搶唔到地,固然無地起樓,就算搶得到,麵粉價都貴,既然冇樓可賣,咁快賣晒手上單位做乜?於是就傾向求價不求量,情願慢慢賣,每個單位賺多啲。再加上辣招鎖死二手,新樓冇對手,更加隨心所欲地求價不求量!最近仲越來越多發展商玩招標,以前就話一些非常矜貴的超級豪宅才有,現在普通樓盤的特色單位,甚至冇乜特色的單位,個個都玩招標,賣唔到好價就收番,賣到好價就大鑼大鼓,市場訊息自然是新高新高又新高!想唔焗升都幾難。
 
據運輸及房屋局數字,去年底已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目達9500個,較2016年底6000個上升逾五成!相信大家見到,經常有新盤在賣出首幾批單位,收回成本及部份利潤後,就大幅加價。甚至有些新樓,逐少逐少招標發售。反映於媒體報導,就是不停的…天價、創新高,日日聽,日日睇,小市民無奈接受。

大陸樓一手都有同樣情況! 
筆者經常跟同學到大陸睇樓,明顯地見到不少發展商,根本就唔憂賣,買家大排長龍,同香港一樣瘋狂超額。大陸有些城市有限價政策,限住發展商賣樓唔可以超過某個價錢,有些發展商直頭有錢到唔賣,擺一兩年到價先賣!

空置稅對新樓有冇用?
大家見到,政府都見到,但有冇辦法?局長說…會考慮空置稅。
如果可以令發展商加快賣樓,理論上市場供應就會增加,價錢亦會回落,但如何執行?怎樣才算空置呢?空置多久才需要徵稅?如果發展商標出高價,銷情很慢,那算空置嗎?不是發展商不賣,只是賣不出而已,又如何處理?收幾多呢?會否轉嫁消費者,令到新樓開價更貴呢?…之前政府其實都推出好多辣招,希望穩定樓價,發展商見招拆招,例如高成數按揭等,今次都可能有辦法拆掂,不過囤積問題眾人皆見,有招總好過冇招。

香港二手單位點解空置?
根據運輸及房屋局的資料顯示,香港現存的私人住宅單位總存量有約1,158,800個,空置率約3.8%,即有逾44,000個空置單位。相比其他國家,這個數字雖然不算高,但相比每年新樓落成量才2萬多個,是全年供應的兩倍多!如果可以令這幾萬個單位推出市場,就算不是拿出來賣,就是拿出來租,也是一件好事。就算樓價不能壓下來,若能夠將租金壓低,同樣可以幫市民解決住屋問題。

大陸樓二手都有同樣情況! 
大部份買家都係 Full Pay,完全冇持貨壓力,再加上大陸租金回報普遍較低,好多業主都唔願將樓租出去,費事收得兩三千蚊租,又要裝修,又有機會住殘間屋,倒不如空置幾年之後當新樓賣,價錢仲靚,所以空置都幾勁,令到樓價甚至租金都落唔到。
 
不過同樣的問題,如何定義?如何執行?
如果業主要出Trip,每年有一半時間不在港,算空置嗎?又例如業主以高成數按揭買入單位,給長輩住,但長輩長時間在大陸,可以出租嗎?不是業主不想出租,問題是政府辣招規定,5成按揭才可以出租,那又怎辦呢?其他按揭政策都要配合才能成事。

好在…大陸好多城市,即使升咗好多,仲係好平!
平到幾百蚊呎都有,只要揀中城市,揀中地區,揀中樓盤,仍然都有好多賺錢機會!


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