樓市回調連環減價 嘉湖山莊上車攻略

樓市轉勢,最近很多報導都說嘉湖山莊有劈價成交。進擊嘉湖山莊不是今天的事,去年年底住宅兵團已經出擊!一年唔夠,賬面就賺了超過150萬!最近樓市調整,業主叫價回落了不少,又是翻叮的時間!

朋友: 樓市好似轉勢喎!係咪買樓時機?
筆者: 係!開始減價啦,快啲出去睇樓!
朋友: 睇邊度好?
筆者: 你住開新界,睇嘉湖山莊啦!
朋友: 悲情城市喎!
筆者: 公屋居屋嗰邊先係,嘉湖點同?
朋友: 你哋都有留意嗰區?
筆者: 舊年低位掃咗幾間,間間賺百幾萬啦!

樓市轉勢,想趁機會上車買樓?買甚麼好?
最近很多報導都說嘉湖山莊有劈價成交,你敢唔敢去?
樓市升的時候,大部份覺得越遲買會越貴,越貴越追,盲創新高!現在樓市氣氛轉淡,樓價調整,有平嘢執,部份大屋苑叫價已回落近一成,大部份人反而猶豫、觀望,反而唔敢買,實在難以理解!相反筆者與學員都磨拳擦掌,準備出擊執平貨!

進擊嘉湖山莊不是今天的事,去年年底住宅兵團已經出擊!
一年唔夠,賬面就賺了超過150萬!
每年都有機會!…即是2017年,雖然大部份時間都是上升,但我們仍然捉緊了一個較淡靜的時間執筍盤,其中一個出擊的地方就是嘉湖山莊,去年10月搞了一次「新界西北睇樓團」,發現有筍盤,於是就再跟進,幾位學員亦成功買入三房單位,入貨價最平的學員,以480多萬入,一個中層、普通質素的單位;入貨價最貴的學員,以510萬多萬買入,但卻是一個極高層、優質的單位。到了今年,這個價錢只能夠買兩房了,三房單位普遍都要650萬或以上!

最近樓市調整,業主叫價回落了不少,又是翻叮的時間!
跌幾多?幾錢買?應該買那座?那些單位?
論呎價,以大屋苑來說,嘉湖山莊仍然低水,遲啲新地天榮站項目推出,如市況好轉,賣到好價,相信會推高區內樓價。

嘉湖山莊個個都聽過,但未必去過!先重點介紹一下
先此聲明,筆者不是地產雜誌,不會花太多篇幅作詳細介紹,例如每期有幾多座,每座有幾多層,有幾多條巴士線等等,這些資料在官網或其他地產雜誌網站都可以找到。筆者只重點介紹一些重要的資料,分享一些會影響投資決策的資訊。

【講規模】嘉湖山莊 是全港最大的私人屋苑
近年,無論樓市升跌,嘉湖山莊的價錢都非常敏感,所謂升得快、跌得快!成交價高低,備受傳媒及市民關注,最主要因為大!
屋苑位於新界西北的天水圍,據官網資料顯示,整個屋苑佔地面積逾 400 萬呎,分 6 期包括樂湖居、賞湖居、翠湖居、麗湖居、美湖居、景湖居發展,合共 58 座住宅大廈,單位 15,880 個!
除了住宅,屋苑設有兩個會所 – 嘉湖會所及嘉湖鄉村俱樂站,另有逾 100 萬呎商業面積,包括有兩個主要商場 – 新北江商場及嘉湖銀座(現稱置富嘉湖)商場,一間酒店 – 嘉湖海逸酒店,另屋苑綠化空間約 360 萬呎,亦是全港屋苑之最,屋苑中間還有一個約 16 公傾的天水圍公園等…一個字…大!

【講開則】座數多,伙數多,開則種類卻不算多!
近年很多大型屋苑都會有很多不同的開則,有大單位吸引換樓客,同時亦有納米細單位吸上車客,嘉湖山莊不同,屋苑座數多、伙數多,但開則種類不多,對於買樓人士來說幾易睇!
每座樓主要是三梯八伙設計,沒有工人房、露台、工作平台。單位為當年流行的鑽石廳,優點是隱私度較高,避免窗望窗,景觀、採光、通風等較優勝。缺點嘛,送了傢俬入屋就知道,較難擺位!

屋苑間格主要分三大類:兩房、細三房、大三房
細單位兩房,今時今日來說,絕對唔細,實用面積約440多呎。
細三房,實用面積約540多呎,沒有套廁。
大三房,實用面積約630多呎,有套廁。
每座每個單位呎數或有些少差別,高低層、結構有別嘛。
另外亦有些特色單位,相連、複式,不是主流,不多談了。

【講心水】嘉湖山莊咁大,咁多期,咁多座,應該點揀?
很多人第一個反應,都是揀近西鐵站,交通方便嘛
未必!真係去睇過,跟住在嘉湖的朋友傾過,先知~~
深入睇過幾次,除了資深、相熟的代理,學員還找來住在嘉湖山莊多年的朋友,帶我們到處逛,介紹自己住在這裡多年的點滴。
從西鐵天水圍站出,先經過居屋天盛苑,然後就到第一期的樂湖居及第二期的賞湖居,還有新北江商場。無可否認這裡距離西鐵站最近,步行數分鐘就到,交通出入最方便,但朋友說,這裡不是嘉湖山莊的優質地段。首先由於入伙年期較早,無論設計、裝潢,都比較舊。再加上鄰近大型居屋,人流比較多,比較複雜,跟朋友走進新北江商場逛逛就感受到了,大部份都是細舖,主要賣平價貨品,食肆多數是地道小店。走遠一點,越走進去,感覺越是不同,屋苑的設計、裝潢亦比較新,經過天水圍公園後,我但到達嘉湖銀座商場,管理質素明顯較高,寬敞舒適,連鎖食肆、商店,朋友說,最初都是住近西鐵站,後來搬過這邊,貴啲都值得!
買的時候,當然要睇價錢,但原來離西鐵較遠,環境反而更好。

【講策略】買兩房好定三房好?
很多人第一個反應,嘉湖山莊是上車樂園嘛,當然應該買細單位。相反代理的第一個反應,當然想你買大三房。
未必!不同市況買不同的樓,計過先知!
按揭!買樓不能只看買樓,必須要配合按揭的策略!
當時其中一位代理這樣分析:「住得入嚟天水圍,當然係希望可以住大啲住好啲,大三房有套廁,最啱一家大細,租務最搶手。其次是兩房單位,啱小家庭,相反細三房租務較慢。」即使如此,也不能斷定大三房最值得買,買樓不是只看租金回報的,最重要還是賺升值。如果早兩、三年,筆者會建議學員買兩房。然而在去年,筆者則建議學員買三房。始終我們目的是投資,因應不同的市況,不同的政策,就應該有不同的策略。至於今天應該買甚麼最值搏?絕對需要配合按揭政策,篇幅所限,按揭講座再分享。


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