樓市冇泡沫?唔信!

樓價不斷破頂,全城睇好,身邊好多朋友都話冇泡沫,原因有好多,例如買家有錢啦、借貸低啦、內地買家湧入啦、業主持貨力強啦…係咪咁就代表冇泡沫呢?而家香港樓咁貴,值搏率唔高喎,有錢的話,不如抽部份去買大陸樓好過!

朋友A:    「大家覺得而家樓市有冇泡沫?」
朋友B:    「我就覺得冇泡沫啦。」
朋友A:    「點解呢?」
朋友B:    「其實而家啲人好有錢,隨時攞得起一千幾百萬。」
朋友C:    「仲有內地買家撐起,30% 稅照俾,面不改容。」
朋友B:    「印咗咁多銀紙,資產價格上漲係好正常。」
朋友C:    「所以我覺得樓價唔會跌。」
朋友B:    「97嗰陣個個借爆,但係而家借貸比例好低。」
朋友C:    「係囉,要過壓力測試,最多借樓價四、五成。」
朋友B:    「同埋而家利息咁平,就算加息都唔會加好多。」
朋友C:    「仲有,有統計話超過六成業主已經供甩咗層樓。」
朋友B:    「冇錯,防守能力好強。」    
筆者:       「大家都好有道理。」
朋友A:    「即係你都覺得冇泡沫?」
筆者:       「又唔係喎,我覺得有泡沫…」
朋友A:    「係囉…新界上車盤賣到呎價2萬喎!」
朋友B:    「我間沙田第一城280幾呎都估到500幾萬。」
朋友C:    「咁都唔代表有泡沫啫,業主都冇平賣壓力。」
筆者:       「咁如果升到700萬呢?」
朋友C:    「都唔代表有平賣壓力…」
筆者:       「升到1000萬呢?」
朋友C:    「咁… 」

政策本身就是泡沫!
甚麼是樓市泡沫?不同專家學者有不同演繹,很多時候都會跟97年作比較。深奧的經濟學理論不多說了,筆者比較喜歡聽前輩的實戰經驗,例如他們會形容當時的行為…十個煲得五個蓋,大致就是超越自己的購買力、持貨力,賭大咗,跌市守唔住。今時今日政府多次推出辣招,確實沒有當年全民炒樓,「需求不合理地高」的情況,然而這就肯定沒有泡沫了嗎?供應呢?辣招的副作用,令到今天全民不賣樓,引致「供應不合理地低」,這就不是泡沫了嗎?
 
發展商擠牙膏式賣樓,肯定會推高一手樓價。
現在全城業主擠牙膏,不是一樣扭曲二手樓價嗎?
由2010年底首次推出SSD(額外印花稅)開始,就行錯第一步,二手供應急劇下跌,但礙於市場壓力、政治壓力,政府只能加辣,不能減辣,就像吸毒一樣。到後來又有DSD(雙倍印花稅),又到最近推出的第二套房15% 印花稅,令到很多手持多個物業的業主不願放盤,因為賣咗就買唔返。

以前出去睇樓,一個大型屋苑隨時有十個以上鎖匙盤。
幾個月前出去睇樓,一個大型屋苑竟然得一、兩個鎖匙盤。
有競爭就有機會講價,如果市場上只有一個放盤,每個週末都有十枱八枱客去睇樓,如果你是業主,難道你會平賣嗎?除非過大海賭大咗欠下貴利數,否則都會吊高來賣。早幾個月就是這樣,很多業主都要創新高先賣,筆者去年賣了好幾個單位,都是抱着同樣的心態…兩個月都賣唔出?唔緊要!反正個市升緊,丟空多兩個月囉!於是成交量嚴重萎縮,但每個成交都是高價,這就是…乾升!
 
如果說「需求不合理地多」令樓價脫離實體經濟是泡沫…
為甚麼「供應不合理地少」令樓價被硬生生擠高不是泡沫呢?

政府辣招之以失敗,最主要是因為只看到需求,看不到供應。
凡事都要從兩邊睇吧!很多朋友覺得冇泡沫,倒轉只看到業主正如之前同朋友吹水閒聊…新界區幾十年的上車盤,200幾呎的單位,賣到500萬,呎價都衝2萬了,係咪真係冇泡沫?咁如果升到700萬呢?1000萬呢?係咪只要借貸率低,業主持貨能力強,就唔會跌呢?始終有個價是市場無法接受的吧!全城試底線~~

不過又咁講,即使有泡沫,又唔代表即時會爆!
就算爆,又唔一定會跌得好多,可能在高位停下來一段長時間,待經濟追上也說不定。
而家香港樓咁貴,值搏率唔高喎,有錢的話,不如抽部份去買大陸樓好過!


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