樓市兩極化的科學與藝術

讀者來信

Anthony Sir:

你好,本人想趁今次政府「加辣」,上車買樓。最近見市場成交很奇怪,有些劈價成交,又有些破頂成交,點解會咁?唔係應該要跌咩?點解會出現咁兩極化局面呢?之後會升定跌呢?

讀者Karl Chu

物業買賣不只是科學,也是藝術!「幾時加息?」、「加幾多?」、「供應量增加幾多?」「『辣招』壓抑了多少購買力?」、「對樓價有乜影響?」

幾乎每天都有朋友問類似問題,筆者理解,不少朋友們、專家們,都希望從一些宏觀的經濟數據之中找出玄機,準確預測樓價升跌。希望成世不出手,一出手就可以在最低位買入,在最高位賣出,賺取豐厚回報,從此幸福快樂地生活!

可惜事與願違,不同專家,有不同預測,甚麼十年一個週期,甚麼兩年是最佳買樓時機等,都不知信得誰,仲未計轉軚!

例如今年年初,全城唱淡,筆者力排眾議,呼籲戰友把握機會撈底,未到一年已反彈逾兩成。

賣樓買唔返

到了年中,英國「脫歐」公投;加上抑壓已久的購買力爆發,全城轉軚唱好,死未?!

如果年初誤信分析,將自住樓賤賣,租樓住住先,等樓價跌再買返,可謂血本無歸!

科學化、數據化的分析固然重要,然而在同一個數據基礎上,每個人都有自己的看法,有人賺得多,有人賺得少,甚至有人蝕錢,這就是藝術。

劈價?有人減價賣樓,是科學分析。

辣招」推出之後,很多人期望樓價會大跌,分析員的理由相當充分,由於投資需求下跌,甚至自住的買家都會觀望,再加上未來供應增加,美國又將會加息,樓價應該會下跌,這正是科學化分析。

確實有業主減價平賣,可能因為等錢用,此刻需求減少,確實難賣,必須要減價;又可能因為他們相信科學分析,擔心自己的資產會大幅貶值,被分析員、代理嚇得兩嚇,就將單位賤賣。

破頂?有人高價賣樓,是藝術分析。

近日有新聞指大圍金獅花園成交呎價達14,000元的高位,年初筆者呼籲把握機會撈底,多位同學買入呎價10,000元甚至更低,短短幾個月賬面就勁賺40%!

科學化分析結果,樓價應該跌,點解唔跌?之前筆者的文章提過,今次「辣招」太辣,如果你有兩層或以上物業,賣走其一,將來再買,要付15%重稅計埋買賣成本,跌兩成都補唔返!

講真一層細價樓300至400萬元,就算跌,跌得幾多?30萬元?50萬元?現在賣樓,你可能可以賣貴幾十萬元,但係買唔返,要錢?定要樓?於是有很多業主情願封盤不賣,除非有滿意價錢。

買家急於買樓,或者唔識買樓,業主知道以後買樓難,態度強硬,就形成了高價成交。買賣的行為,業主與買家的想法,很多時候跟宏觀經濟沒有太大關係,不要視為理所當然,這就是藝術分析。

最終樓價升定跌,要看買賣雙方的心態,那一方較強。雖說未來供應增加,但看看中資財團搶地情況,你覺得會平賣嗎?筆者預期,信心薄弱的業主不多,筍盤很快被掃光,到時又會出現乾升格局。


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