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樓價地價暴跌 拖跨社會發展

讀者來信

Anthony Sir你好,經常有聽你們的LIVE,想請教,政府首季暫緩賣地,跟去年多幅地皮流標,最近新界補地價不順利有關嗎?代表政府看淡樓市嗎?對社會發展,對經濟復甦,會帶來壞影響嗎?

 

回覆讀者來信

 

拖跨舊區重建

日前市建局批出土瓜灣盛德街靚地,勁蝕15億!

以中標價19億計算,勁蝕4成多!

淡淡網民紛紛叫好!…其實有甚麼好處呢?

 

蝕的是誰的錢?不是政府的錢嗎?不是市民的錢嗎?

地皮樓面呎價不到4700元,比市場估值下限6000元低兩成!

市建局行政總監韋志成接受訪問時稱,若不接納標書或有少許負面影響…2023年不是已經有6幅地流標了嗎?正所謂…多一幅唔多,少一幅唔少…如此低價批出,難道沒有負面影響?

市建局手上還有很多地要招標,難道又要蝕?有多少個15億?

市建局肩負了市區重建重任,這樣蝕錢,還可以維持多久?

將來如何去收購?如何推動舊區重建?每次都要市民貼錢嗎?

 

樓價地價持續下跌,業主不願賣,發展商不願買,如何重建?

發展局局長甯漢豪表示,過去十年,樓齡達50年的私人樓宇數量由4500幢增加至約9600幢,增幅超過一倍。經過舊區,相信大家都會見到很多舊樓的生活環境甚為惡劣,近年政府亦下調強拍門檻,希望推動市區重建,然而樓價持續下跌,但建築成本、人工、利息沒有同步下跌,換言之地價必須要跌得更多!

 

市區重建與新區發展不同,新區地皮,送給發展商都可以;

市區重建呢?不可以!…要從業主手上買入單位,要你情我願!

最基本的考慮,賣了…住那裡?
市建局的收購,過往以同區7年樓齡的樓價計算,確保業主賣出物業後,可以在同區買到自住單位,然而隨着樓價持續下跌,已經有很強烈的聲音說,市建局要檢討這個準則,賠不起!
發展商的收購,則要計算成本效益,樓面呎價亦即麵粉價,加上各項成本及合理利潤之後,賣出價是否被市場接受!
 

簡單來說,就是舊樓收購價將要急跌!

以往搏到收購會賺錢,現在被收購要蝕錢!

以往可能可以給你呎價1.5萬元收購,舉例地租比率用了7成,折算樓價呎價大約1萬,加上建築成本及合理利潤約1萬,賣出價就要達到2萬,發展商才有動力,所以過往市區樓呎價2萬是常態。假設樓價持續下跌,現在只能賣1.6萬,扣除建築成本及合理利潤約1萬,樓面呎價就要6000,同樣以比率用了7成計,最多給你呎價8600,你會賣嗎?你在二手市場買入的時候都要1萬,被收購不但沒錢賺,甚至要蝕錢!你會賣嗎?不如等將來在二手市場賣…
業主不願賣,發展商不願買,誰重建?
 
 
 

拖跨新區發展

當初展開名日大嶼計劃、北部都會區計劃,很多市民都擔心會耗盡公帑,時任特首林鄭叫大家不要擔心,新發展區會賣地,不但不會耗盡公帑,反而會賺錢!現在呢?樓價持續下跌,新發展區地皮不值錢!2023年鄰近交椅洲的東涌及小蠔灣,已經有3幅大型地皮流標!記得起樓成本怎樣計算嗎?有測量師說,送都冇錢賺!
建材、人工、利息成本高企,建築成本當5、6千元,加上新區發展要負責不少社區設施,又多3、4千元,就算免地價送給你,成本都已經近1萬元了,隨着樓價下跌,新界區樓價若跌穿1萬,會發生甚麼事?…正如測量師說,地皮送給你都冇錢賺!
 
很多網民說,賣樓不是看成本的,若睇錯市…發展商都要蝕賣!
是的,如果睇錯市,蝕本都要賣!…下次呢?還會栽頭進去嗎?
小市民都說,香港樓市冇錢賺,不如去英國去美國買樓了!
難道發展商不會有這個考量?不撤資…留在香港繼續蝕錢?
 
北部都會區、交椅洲,都是數以千億計的發展!
原本靠賣地取回成本,若樓價持續下跌,送…都冇錢賺!
會發生甚麼事?…全部由政府公帑發展?全部起公營房屋?
近年連年財赤,財政儲備已經急跌,如何應付這麼龐大的基建?
不是說要保樓價不跌,但不可以跌穿成本價!
 

若樓價持續下跌,新區、舊區,發展都會被拖跨!

因此筆者認為,暫緩推地絕對是明智之舉!

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