樓價係咁跌 幾時入市先岩? 睇實呢個見底訊號﹗

近期日日聽到劈價新聞,好多人都想吼位入市,但見住啲價一球一球咁劈,入市個刻都幾擔心馬上坐艇。有乜野可以睇到樓市將見底的訊號,今次就教大家睇一個撈底指標﹗

朋友A: 嘩!最近屯門元朗好多新樓!
朋友B: 多係多,不過好似唔係好抵!
朋友A: 地鐵站旁賣呎價1.6萬,唔抵咩?
朋友B: 呢個價可以買LP6了!

新供應開始多了!

最近新盤市場都幾熱鬧,尤其是新界西北,朗城匯、弦海、尚悅嶺等陸續登場,加上之前的LP6、上源、海傲灣、Park Yoho Napoli等還未沽清,對準買家來說,真係睇都睇唔切,選擇都幾多!

不過可惜的是,新盤唔肯平!

受外圍因素、股市低迷等影響,最近樓市氣氛逆轉,多個大型屋苑成交淡靜,甚至捧蛋,之前熱炒的屋苑,紛紛出現劈價潮,部份成交比幾個月前的高峰期已經下跌超過一成。既然新盤多,政府又推出空置稅,大家都期望新盤開價跟隨市況下調,可惜冇乜驚喜!

「朗城匯」 貼二手?抵唔抵?

發展商形容首批開價是「進取中保持尅制」是否貼切,見仁見智,首批144伙折實均價15,832元,筆者都覺得幾進取!第二批加推144伙折均價16,223元,更進取!是否尅制呢?如果跟朗屏8號開價作比較,未到三年開價高出近4成,跟期內樓市升幅差不多。如果再跟區內的半新盤作比較,Yoho Town及Yoho Midtown最近的成交呎價都在1.6萬至1.7萬左右,朗城匯稍為平少少,不過考慮到Yoho系列是新地品牌,加上元朗站整體規劃,商場配套、屋苑規模、單位及會所質素等,價錢稍高亦合理,可說是貼二手開價。問題是…這個所謂二手價,仍然處於歷史高位!
開價…未反映樓市氣氛轉差!
市價,欠驚喜!如果睇升,冇所謂;如果睇跌,感覺唔抵!

「朗城匯」 優點與缺點

朗城匯由華懋及鐵合作發展,位於港鐵朗屏站旁,全盤共4座,合共720伙,包括1房至3房,面積由319呎至754呎,兩房最多佔52%。間格四正,但樓底唔高,會所設施亦欠驚喜。
優點是非常近港鐵站,行人天橋直駁,應該幾十秒就可以行到過去。朗屏站是元朗一個成熟的社區,衣食住行要乜有乜,沿天橋一直行,會經過不少二手屋苑、舊樓,天橋下的食肆、民生商舖林立,再往前走就是元朗廣場,雖比不上Yoho Mall,但都幾有規模。再往前走就是元朗大馬路的核心地段,旺到不得了,人多車多,連自由行都好多,比美旺角尖沙咀!與朗屏8號比較,雖然大家都是貼住朗屏站,但由於朗屏8號座落於工廠區,朗城匯在對面的住宅區,相比之下似乎稍稍優勢,不過也有隱憂,就是緊貼坑渠,如果真係要買,要特別留意座向及味道。

「弦海」入場唔使300萬 抵唔抵?

收到不少代理發過來的訊息,288萬起!
見到這個價錢,相信很多人都會眼前一亮,所謂唔買都睇吓,正所謂舊樓、唐樓都未必俾你搵到2字頭,而家居然响新樓出現,實在匪夷所思!細心一睇,師傅明白了!開細則!
弦海是一座24層高的樓盤,基座設有商場,單位總數371伙,除了特色單位之外,分層單位主要由開放式到兩房,面積由162呎至447呎,沒看錯,162呎!開放式及一房佔8成以上,首批75伙,每呎折實均價15,791元,最貴的是開放式單位,呎價17,832元!去到15樓以上的呎價更高見1.9萬!呎價計可謂貴絕屯門!
 
弦海位於屯門龍逸邨及龍門居旁,位置唔算靚,雖說將來屯門碼頭一帶會有屯門南站,但距離樓盤有一段距離,剛剛座落於屯門站與未來屯門南站之間,兩頭都唔到!如果要評價,這個位置,這個呎價,確實是有點難接受!但如果唔睇呎價,只睇總價,又是另一回事,或者這就是現時納米時代的新常態。

「尚悅嶺」195呎折實318萬 吼唔吼得過?

最近新界西北又有一個新盤加入戰場!
根據資料顯示,項目由新世界、恒地合作發展,由兩座住宅大樓組成,合共504伙,包括開放式、一房及兩房,面積由174至381方呎,其中一房最多,面積由234至282方呎,288伙,佔57.1%!發展商預期有部份單位會少於400萬,可以借9成云云。講真,如果174呎計,就算呎價2萬都唔過400萬,係咪代表抵呢?
 
尚悅嶺又稱為叠翠峰五期,位置上當然近叠翠峰、尚悅。
位置唔算靚,屬元朗的二線地段,如果要行過去元朗港鐵站要15至20分鐘,但最少是行得到,不過那邊的供應都幾多,樓價都唔係好高,最近附近的大盤尚悅都有些減價盤。以發展商的部署來看,都係切細個餅,賣個好價錢。

結果10月底開價,首批101個單位面積介乎195呎至370呎,平均呎價都要16,372元,折實後都要15,881元一呎,最平最細個單位都要317.7萬元,結果首日開賣只售一半單位。

呎價唔肯平 靠開細則

最近不少發展商都用這一招對抗逆市!
有人說納米樓的承接力弱,但另一方面又見到有很多納米樓銷情好好,例如之前去睇「海傲灣」,代理稱銷售情況未如理想,當然了!油塘這個地區發展尚未成熟,但折實呎價竟然要2萬,而且首批單位的景觀質素都是比較差的,例如望體育館、望馬路等等,實在有點驚訝!稍為高層靚景的,竟然用來招標來賣,不過是一個細單位而已,咁都有得招標?不過貴還貴,又係開細則搏大霧,開放式已經賣光了。到底納米樓會唔會供應太多而影響銷情呢?還是會繼續成為新盤的銷售動力,繼續…開則細、樓價貴!

訊號:新盤肯平 樓市就會見底!

經過兩年的升市,市場需要一定程度的調整消化!最直接可以主導市場是一手新盤,新盤肯減,週邊的二手勢必跟隨。同時,市場亦需要一些正面消息刺激,例如有新盤平開,大排長龍,然後加價加推,又再賣晒,市場就會解讀為轉勢訊號,可惜現在未有新盤肯平,仍需要一段時間。

至於另外兩個訊號,一個是關於二手市場的數據分析,一個是關於二手買賣的實戰,講座再跟大家分享。

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