有兩層樓,一層好舊,收租 1.4 萬,應趁樓市顛沽嗎?

讀者問:我們早年買入兩個物業,一個自住,一個收租,收租單位樓齡已經45年了,當年以百多萬買回來,現在每月收租逾萬,回報超過10厘,賣了又有點不捨得,始終正現金流嘛,你覺得現在是賣樓的時機嗎?會否繼續升將來買唔番?

文章於 2017 年 4 月 26 日於經濟一週網站刊出
題為「45年舊樓月袋萬幾蚊租 趁早沽遲啲冇人買」(按此閱讀原文

讀者來信

Anthony Sir你好,我們早年買入兩個物業,一個自住,一個收租,樓價現在升得很顛,不時有代理打電話來問我們賣唔賣樓,而且價錢不錯,我都有點心思思,想出售出租單位。這個單位買了多年,現在樓齡已經45年了,當年以百多萬買回來,現在每月收租逾萬,回報超過10厘,賣了又有點不捨得,始終正現金流嘛,你覺得現在是賣樓的時機嗎?會否繼續升將來買唔番?

回覆讀者來信

現在是否賣樓的好時機?
最近樓市氣氛異常亢奮,一手樓越賣越貴,越貴越多人買,二手樓日日創新高,尤其是細價樓更是失控。很多朋友問,現在否買樓的時機,坦白說,從投資角度看,筆者覺得現在是賣樓的好時機,多於買樓的好時機。現在賣樓,很有機會可以賣好價錢,甚至可以創新高。事實上,筆者在過去半年亦賣出了好幾個單位,當中有細價樓,也有中價樓,全部創新高!
 
樓價會否繼續升,將來買唔番?
買樓的時候,總會擔心將來會跌,買貴了。賣樓的時候,總會擔心將來會升,賣平了。散戶總有這個想法,人之常情。如果太受情緒影響,永遠買不了,也永遠賣不了,買樓如是,買股票如是。事實上,世界上所有專家、分析員都不能告訴你何時最高,何時最低。作為理性投資者,應該要自己分析,上望空間還有多少?舉例一些熱炒的上車屋苑,例如沙田二線區的河畔花園,呎價已經賣到1.6、1.7萬,會賣到2萬嗎?值搏率有多高?
 
除了大市,又要考慮自己的物業!
所謂回報,對你來說有多重要?你這物業早年平價買回來,現在有十多厘回報,又代表甚麼?說到底,每個月只是收租萬多元而已,在新辣招之下,要再買樓收租難度甚高,如果只有一個收租物業,每個月就只有萬多元,有何意義呢?能幫你財務自由嗎?既然差價賺得多,何不賣了?有些朋友,有些質素較差的物業,例如是極低層的,景觀極差的,與橋共舞非常嘈雜的,以往很難賣,最近都賣了,而且價錢不錯,可謂機會難逢!你的物業又怎樣呢?據你所說,你的收租物業,樓齡已經開始大了,已經45年了。現在的政策向首置傾斜,投資者買樓收租的比例大幅減少,首置客,尤其是年青人,是否會喜歡你的物業呢?再唔賣,過多幾年就50年了,有沒有人接手呢?如果沒有人接手,你是否可以組織8成業主,爭取收購呢?如果都做不到,倒不如現在趁市旺就賣掉。
 
除了大市、除了手上物業,還要考慮你的投資策略!
正如上文所說,沒有人可以證未來是升是跌,如何平衡風險呢?如果你只有一個自住單位,坦白說,筆者亦不敢叫你賣樓,難道要租樓住嗎?萬一看錯市,未來兩年樓價不跌,蝕租都蝕死!不過由於你有兩個物業,而且收租物業的樓齡亦開始大了,所以才會考慮賣樓,同一個問題,不同的人就有不同的答案。
又要考慮的是,賣樓之後這筆錢何去何從?你有沒有其他熟悉、穩健的投資策略?可以保住你的資產?再者賣樓之後,買第二個單位要交15%稅,短期內未必可以再買,是否值得呢?筆者之所以敢於賣樓,最重要的原因是筆者的背後有專業投資團隊,有不同的投資渠道,例如工業大廈、大陸樓等,投資回報都比繼續持有住宅收租好,於是就敢賣,你呢?你有沒有言些投資渠道?如果沒有,不如留着收租算了,賺得少,也沒辦法。


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