月入 6 萬小家庭有自住樓…高位套現、拆名,中港兩地 1 間變 4 間!

讀者:聯名持有一自住樓,市值約 600 萬,欠銀行約 100 萬,夫婦倆月入共 6 萬多,如何資產倍增呢?… 筆者:趁高位轉按、拆名,香港買兩間,識得運用資金,大陸買兩間都仲得…

讀者來信

Anthony Sir你好,我和太太想買多個單位收租,原本想等平啲買,但見樓市旺到爆,個個新盤打晒蛇餅,應唔應該再等吓呢?我們聯名持有一自住樓,早年200多萬買回來,現市值近600萬,尚欠銀行不到100萬,我月入4萬幾,太太月入2萬幾,應該賣咗佢換貨好好,定轉按好?點樣部署可以倍增資產呢?

回覆讀者來信

以閣下的情況,可以先套現,不急買。
新盤與二手,其實是兩個世界。
新盤旺,不等如二手旺!

買二手樓,你的對手是小業主。買新樓,你的對手是發展商。
小業主賣樓,除了代理,最多在放盤網站、報紙登個廣告,發展商賣樓可不同,尤其是大盤,廣告宣傳舖天蓋地,除了媒體廣告、報導,還有數以萬計的代理落力推銷。發展商亦有強勁銷售策略,例如最近經常用到的一招…叫高低開,未開價前,講到好有信心,以更優質地段作參考價,例如深水埗參考奧運站,啟德參考九龍站等,讓買家預期開價會貴,到真正開價,首批單位會有少量以震撼價開售,令買家雙眼發光,腎上腺素上升,瘋狂搶購。到第二批、第三批再按情況加價,有些甚至加價高達兩成以上,震撼低價加到變震撼高價,所謂當局者迷,買家亦受落。

除了宣傳及銷售策略,最殺食的當然還有高成數按揭。
相信盲都睇到!唔明點解政府視若無睹!…大部份新盤都有提供備用一按、備用二按,有些新盤甚至推出呼吸Plan,吸氣、呼氣…搞掂!借!買二手樓,600萬以上又要4成或以上首期,借按揭又要壓力測試,新樓隨時可以借到8成,邊有得揀?好多人都話多新供應會令樓價降溫,現在看看新盤市場,似乎又未必,個個新盤都會造勢,反而拉升了附近的樓價。

以上種種因素,都令買家湧向一手市場,做成樓市旺爆的假象。
其實在二手市場,成交甚為淡靜,不少朋友放盤,放了幾個月都無人問津。不過因為政策扭曲,最敗筆的是第二套房15% 印花稅,業主驚賣咗買唔番,個個都唔放盤,就算放都要高價先賣,今天市場順風順水仍然頂得住,遲啲外圍因素有變就唔敢包。

你的物業並非最搶手類別,短期內未必可以以高價賣出!
不如先趁高人卜廿位套現,然後運用資金倍增資產!

不如兩手準備,趁估價高轉按套現,順便拆名。意思是你太太將聯名單位的一半業權轉讓給你,太太有名額可以再伺機多買一個單位收租。就當你的單位市值600萬,轉按最多借8成,即480萬,套現300多萬。你太太雖然收入不多,但可考慮買連租約盤,做5成按揭,租金收入打折後可計算在內,可買400萬以下物業。
預算如此,但不必現在買,現在是樓價處於高峰,你們已經有自住樓,有本錢多等一會,可以將這部份先放在按揭掛勾高息戶口等候機會。
 
一間自住,再買個細單位收租,兩夫婦名額用完了,怎辦?
餘下資金,可以考慮投資大陸樓,轉眼間就一間變四間了。

大陸很多二、三線城市的物業,幾十萬都有交易!
部份更可以在大陸的銀行申請按揭,買兩、三間都仲得,如果成事,轉眼間就一間變四、五間了!
不過要留意,二、三線城市特性,如果揀對,隨時爆升幾倍,如果揀錯,隨時坐艇,必須要小心。


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