打工仔至愛 14 個上車筍租盤

朋友:嘩!舊年 350 幾萬買番嚟租到 1.5 萬?租俾學生?…筆者:呢區學生唔多,係租俾上班族…

本文於 2017 年 4 月 21 日刊於【經濟一週】網站(按此閱讀原文
題目名為【打工仔至愛 港九14個上車屋苑最好租】

朋友:  「你個單位租咗幾錢?」
筆者:  「1.5萬…」
朋友:  「咁高?好似舊年350幾萬買番嚟咋喎,咪成5厘!」
筆者:  「而家類似單位成到450萬啦~~」
朋友:  「就算450萬都有成4厘丫。」
筆者:  「特色平台單位嘛,比樓上啲單位,租多咗千幾蚊。」
朋友:  「裝修好靚架?」
筆者:  「幾好架,洗咗十幾萬,又間多咗間房。」
朋友:  「租客係咩人呢?學生?」
筆者:  「呢區比較少學生,不過就多上班族。」

上個月寫過一篇介紹學生收租盤,今次再講上班族收租盤。
正如之前提到,買樓收租,與買樓自住截然不同。

收租要講客路,除了學生之外,最願意花錢租樓住的就是上班族。賺到錢,自然想改善生活,例如想有自己的私人空間,又或者家人住得遠,想搬近公司,免得日日花一、兩小時在交通上,爭取更多時間工作及休息,都是上班族搬出來住的理由。如果遇上外地來港工作的高級上班族,更願意花錢。間格方面,針對上班族,選擇比較廣泛,有些剛剛出來工作的上班族,會跟學生一樣,兩、三個人合租一個單位,兩、三房最合適。有些較高質素的租客,會喜歡有獨立的空間,開放式、一房亦很受歡迎。當然亦有些會租劏房,但是筆者不建議,正如前文所說,一來成本高,其實冇咁好賺,二來多不合法,將來難脫手,明賺暗蝕。
 
既然要做上班族生意,選址上必須靠近商業區。
亦即是傳統投資者所謂靚Location,不過這些地段,很多時候發展相對成熟,大型屋苑比較少,以單幢樓主導。因此傳統以來,很多資深投資者都喜歡買市區單幢收租。
 
油尖旺區:形品星寓、奧柏御峰、富多來新邨、大同新邨
優質屋苑吸引優質租客,例如九龍站、奧運站,自然是區內指標,亦是優質租客的首選,然而成本比較重,例如九龍站,漾日居、擎天半島比較便宜,但呎價亦逾2萬,凱旋門、天璽、君臨天下等,呎價更逾3萬,去到奧運站,一般屋苑呎價都近2萬,帝峯皇殿、龍璽、一號銀海等,呎價更逾2萬,對一般散戶來說,成本太高。
 
筆者建議大角咀幾幢優質半新樓,包括形品星寓、奧柏御峰、奧朗御峰等,不到300呎的開放式,500萬以下有交易,不到400呎的一房,600萬以下有交易,自住的話更可借高成數按揭,筆者與戰友都有買,位置方便,近奧運站又近旺角站,很多優質的單身或兩小口子上班族租住。細價樓方面,區內以單幢樓為主,屋苑不多,比較有規模的如富多來新邨、大同新邨等,除了這些屋苑之外,區內很多單幢樓,佐敦、油麻地、旺角…300多萬有交易,甚至比新界便宜,位置更佳,租金更高。
 
港島西:泓都、嘉輝花園、均益大廈等
港島東:嘉亨灣、南豐新邨、華蘭花園、筲箕灣中心等
灣仔區:嘉薈軒、珠城大廈、香港大廈等
 
港島區是很多上班族的至愛。
傳統商業區當然是中環、金鐘,區內住宅選擇不多,主要有中上環的單幢樓,呎價、租金都很高。很多中環的上班族,就向東、向西走一、兩個地鐵站,傳統以來比較多上班族選擇灣仔、銅鑼灣,方便逛街,區內屋苑不多,皇后大道東、軒尼詩道、駱克道等一帶的舊樓、單幢樓,都很受歡迎,很多戰友在區內都有樓收租,去年樓市低迷的時候,400萬以下都買到。屋苑方面,最有名的當然是喜匯,不過價錢亦很貴,質素相若價錢較平的,有戰友持有附近的嘉薈軒,呎價低水,但租金同樣和味。過了鵝頸橋就到銅鑼灣,單幢樓、舊樓的選擇亦很多,比較出名、伙數比較多的有珠城大廈、香港大廈等,前者位置靚,後者呎價平。港島西線通車之後,亦有不少上班族往西區走,上次學生篇已介紹過,不多談了。
 
另外一個商業區在鰂魚涌,港島東亦是收租的熱門地方。
區內大型屋苑比較多,最出名的當然是太古城,當然價錢亦較貴,週邊的康怡花園、南豐新邨等價錢較便宜,另外最靠近太古坊的華蘭花園入場門檻比較低,600萬以內都有交易。另外又有戰友趁去年樓市低迷的時候買入嘉亨灣,區內較少有的新式屋苑,當時600多萬買入的兩房單位,今天估價已經超過900萬了。多年前筆者曾經在港島東工作,細價樓方面,區內亦有不少舊樓、單幢樓,較多人認識的例如西灣河的太安樓,不過很舊了,比較出名的屋苑有筲箕灣中心等,500萬以下都有交易,去到筲箕灣差不多了,如果再去到柴灣,筆者覺得有點遠離商業區了,租客市場也不同。


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