打工仔至愛　14 個上車筍租盤

上個月寫過一篇介紹學生收租盤，今次再講上班族收租盤。
正如之前提到，買樓收租，與買樓自住截然不同。
收租要講客路，除了學生之外，最願意花錢租樓住的就是上班族。賺到錢，自然想改善生活，例如想有自己的私人空間，又或者家人住得遠，想搬近公司，免得日日花一、兩小時在交通上，爭取更多時間工作及休息，都是上班族搬出來住的理由。如果遇上外地來港工作的高級上班族，更願意花錢。間格方面，針對上班族，選擇比較廣泛，有些剛剛出來工作的上班族，會跟學生一樣，兩、三個人合租一個單位，兩、三房最合適。有些較高質素的租客，會喜歡有獨立的空間，開放式、一房亦很受歡迎。當然亦有些會租劏房，但是筆者不建議，正如前文所說，一來成本高，其實冇咁好賺，二來多不合法，將來難脫手，明賺暗蝕。
 
既然要做上班族生意，選址上必須靠近商業區。
亦即是傳統投資者所謂靚Location，不過這些地段，很多時候發展相對成熟，大型屋苑比較少，以單幢樓主導。因此傳統以來，很多資深投資者都喜歡買市區單幢收租。
 
油尖旺區：形品星寓、奧柏御峰、富多來新邨、大同新邨
優質屋苑吸引優質租客，例如九龍站、奧運站，自然是區內指標，亦是優質租客的首選，然而成本比較重，例如九龍站，漾日居、擎天半島比較便宜，但呎價亦逾2萬，凱旋門、天璽、君臨天下等，呎價更逾3萬，去到奧運站，一般屋苑呎價都近2萬，帝峯皇殿、龍璽、一號銀海等，呎價更逾2萬，對一般散戶來說，成本太高。
 
筆者建議大角咀幾幢優質半新樓，包括形品星寓、奧柏御峰、奧朗御峰等，不到300呎的開放式，500萬以下有交易，不到400呎的一房，600萬以下有交易，自住的話更可借高成數按揭，筆者與戰友都有買，位置方便，近奧運站又近旺角站，很多優質的單身或兩小口子上班族租住。細價樓方面，區內以單幢樓為主，屋苑不多，比較有規模的如富多來新邨、大同新邨等，除了這些屋苑之外，區內很多單幢樓，佐敦、油麻地、旺角…300多萬有交易，甚至比新界便宜，位置更佳，租金更高。
 
港島西：泓都、嘉輝花園、均益大廈等
港島東：嘉亨灣、南豐新邨、華蘭花園、筲箕灣中心等
灣仔區：嘉薈軒、珠城大廈、香港大廈等
 
港島區是很多上班族的至愛。
傳統商業區當然是中環、金鐘，區內住宅選擇不多，主要有中上環的單幢樓，呎價、租金都很高。很多中環的上班族，就向東、向西走一、兩個地鐵站，傳統以來比較多上班族選擇灣仔、銅鑼灣，方便逛街，區內屋苑不多，皇后大道東、軒尼詩道、駱克道等一帶的舊樓、單幢樓，都很受歡迎，很多戰友在區內都有樓收租，去年樓市低迷的時候，400萬以下都買到。屋苑方面，最有名的當然是喜匯，不過價錢亦很貴，質素相若價錢較平的，有戰友持有附近的嘉薈軒，呎價低水，但租金同樣和味。過了鵝頸橋就到銅鑼灣，單幢樓、舊樓的選擇亦很多，比較出名、伙數比較多的有珠城大廈、香港大廈等，前者位置靚，後者呎價平。港島西線通車之後，亦有不少上班族往西區走，上次學生篇已介紹過，不多談了。
 
另外一個商業區在鰂魚涌，港島東亦是收租的熱門地方。
區內大型屋苑比較多，最出名的當然是太古城，當然價錢亦較貴，週邊的康怡花園、南豐新邨等價錢較便宜，另外最靠近太古坊的華蘭花園入場門檻比較低，600萬以內都有交易。另外又有戰友趁去年樓市低迷的時候買入嘉亨灣，區內較少有的新式屋苑，當時600多萬買入的兩房單位，今天估價已經超過900萬了。多年前筆者曾經在港島東工作，細價樓方面，區內亦有不少舊樓、單幢樓，較多人認識的例如西灣河的太安樓，不過很舊了，比較出名的屋苑有筲箕灣中心等，500萬以下都有交易，去到筲箕灣差不多了，如果再去到柴灣，筆者覺得有點遠離商業區了，租客市場也不同。