手持 3 個單位,進退兩難!

讀者:早年買入三個單位,一個自己住,另外兩個收租。想加按套現再買,又爆晒額,繼續收租嗎?租金又不多。賣嗎?又不捨得。唔變?又原地踏步,莫講話倍增資產,應該點做呢?

讀者來信

Anthony Sir你好,最近有個問題挺困局的,想問問你的意見。其實早幾年已經參考了你的意見,買了好幾個細價樓,當年買的時候才才200多萬,今天都過400萬了。一個自己住,另外兩個收租。想加按套現再買,但已背上幾個按揭,爆晒額,再借不到了。繼續收租嗎?租金升幅不多。賣嗎?又不捨得。莫講話想倍增資產,想換樓住好啲都計唔掂,好似從此原地踏步,應該點做呢?

回覆讀者來信

很明白你的心情,不少朋友都面對這樣的困局。
不過又毋須太愁,你能夠趕及在辣招前,買入幾個物業,雖然只是細價樓,然而這幾年細價樓急升,升吓、升吓,唔覺唔覺,幾層樓加埋都過千萬囉。相比很多仍在等上車的朋友,你已經很幸福了,即使維持現狀也不錯,當然可以繼續倍增資產就更理想。
 
以往很簡單,升值了,就加按套現,夠計就批,再買資產。
然而按揭經過多次收緊,難了!持有多於一個單位,壓力測試難度又要提高一成,即使過了壓力測試,按揭成數又要下調一成。因此很多朋友都會考慮與家人同心合力,例如父母、子女、兄弟姊妹等的名額。如果沒有名額的話,那就沒辦法了,要考慮賣樓了。
 
講到賣樓,以往很簡單,傾好價,簽個名就是,今天不能了!
由於有第二套房15%辣稅,除非你手上只有一個單位,否則又捨不得賣。以你的情況,手上有3個單位,如果賣走其中一至兩個,想再買的話就要付辣稅了!你又會猶豫,賣咗就買唔番!
 
如果唔賣?又冇得變!世界就像停頓了!
莫說是想繼續累積資產,就算想換大單位,改善生活也感困難。難道要一次過賣走所有單位,換一層自住樓嗎?很多投資者都會這樣看待手上的物業,投資收租的物業,幫你賺錢,是資產;自住供樓的物業,幫你花錢,是負債。賣掉所有資產變成負債?值得嗎?
 
不變,不變,還需變!
你的物業會跟你一樣,一天比一天長大,今天樓齡近40年,過多10年就近50年了,再過10年就近60年了,管理維修固然要考慮,到時即使你想賣,有多少人願意接貨?能賣好價錢嗎?
 
可以一步步來,先趁樓市顛,「策劃」賣一間。
筆者特別強調「策劃」兩個字,例如賣出一間套現200萬,你要先計劃,如何點用?如何買得番!例如有朋友會先跟太太、家人商量好,賣樓之後,若想再買,有名額嗎?又會有朋友先將名下的物業轉名給親人,然後用自己名額再買,但如果沒有名額怎麼辦呢?
 
另一個選擇,跳出Comfort Zone,學習其他資產。
辣招主要針對本地住宅,世界很大,還有很多選擇。其中一個方向是非住宅物業,例如車位、工廈、寫字樓、商舖等,筆者比較喜歡投資工廈,基數較低,可塑性高。另一個方向是香港以外,最近很多人買海外樓,筆者比較喜歡大陸樓,很多城市很有發展空間,升幅隨時以倍數計,最重要是有高手引路,就更放心。你亦可以因應自己的情況,擴闊視野及投資組合。


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