息魔殺到 買樓要睇路呀!

筆者:「夠三年啦咩?」
戰友:「三年半啦!2013年跟你殺入油尖旺嘛。」
筆者:「哦~~記得啦!好似係280萬入嘛!」
戰友:「好在年頭你叫我唔好賣,嗰陣賣得320咋!」
筆者:「年頭氣氛咁差,梗係守多陣啦!」
戰友:「幾個月就賺多50萬,真係要請你食飯。」
筆者:「我記得你係買嚟自己住,做九成按揭。」
戰友:「係呀,28萬首期,賬面賺咗90萬,三成幾,哈哈!」
筆者:「加埋首期,呢幾年供款,攞番成140萬喎,有咩打算?」
戰友:「仲諗緊…幾時買番好呢?加息啦喎,等唔等吓先?」
筆者:「哈哈…我記得三年幾前買樓嗰陣,你都問咗同樣問題。」
戰友:「嗰陣你話越遲買越危險嘛,咪跟咗你買囉,哈哈!
筆者:「估唔到持貨三年,最終都係冇加過息。不過今次唔同,真係開始加啦,要調整一吓策略…」

今個星期最矚目的新聞,當然是美國加息

雖然香港各大銀行宣佈唔跟,不過由於近日拆息抽升,不少手上有H按的朋友,應該開始感受到加息壓力。很多朋友問,加息會唔會令樓價下跌?依家買還是再等一陣?

三年前跟戰友說,越遲買越危險,是基於並未具備加息條件。當時所謂加息,其實只是美國聯儲局、香港財金官員出口術,以防資產泡沫膨脹。

考慮到唔知幾時先具備加息條件,加上加息初期樓價未必會跌,筆者好有信心,前前後後應該有幾年時間,應該可以捱過SSD,於是就跟同學們在油尖旺、紅磡、土瓜灣等地區,掃入逾百個單位。

另外又有同學在西北區,包括元朗、屯門等「追落後」大舉出擊,現在都已經可以收成了。

今天加息週期正式開始了,應如何部署?

今時唔同往日

如果沒有最新一次的辣招,相信不少業主會先沽出部份單位,暫避風頭,樓價會應聲下跌。

可惜特首及各位相關司長,竟然推出第二套房一律徵收15%印花稅的笨招,令到業主賣咗買唔番,唔捨得賣樓。二手放盤量急速下跌,抵銷了可能出現的下調壓力,甚至不斷有創新高、破頂情況。

然而,今次又不能像上次一樣,大膽下注。

因為加息週期已經開始,已經不像上次。根據過往經驗,加息週期之初,對樓市未必即時帶來負面影響,直到加息加到一個臨界點,收租唔夠供樓,業主覺得唔值得再持有物業,樓市才會出現較明顯的跌幅。

所以要留意加息幅度,雖然美國經濟表現不俗,各國經濟表現又未如理想,相信不會加得太多,再加多2厘左右,加息週期就會暫告一段落。

加息加到幾時才是臨界點?根據過往經驗,當利息加至超越通脹,樓市就會真正遇到壓力。

心理上,近年大家都搶着買樓,其中一個重要原因是銀紙愈印愈多,越來越唔值錢,所以就爭相購買實質資產,避免銀紙貶值。

到甚麼時候才不會追呢?試想想,如果利息高於通賬,持有現金就變得有着數,到時候就未必會搶購資產,樓價可能會有較顯著跌幅,不過不是今天。


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