強積金買樓?裝修都唔夠!…大陸樓都夠買嘅~

有官員建議,讓市民提取強積金買樓,以強積金的表現,加上現時的樓價,連裝修都唔夠啦!大陸樓都或者可以買到間,如果揀得啱,好似我哋之前揀啲大灣區,爆升兩三倍,咪夠錢俾首期囉~~

本文於 2017 年 11 月 10 日 刊於經濟一週及其網站

讀者來信

Anthony Sir你好,最近從新加坡工作回來,與當地的同事分享買樓心得,原來他們可以動用自己的強積金做首期買樓!最近都聽見政府官員說考慮放寬強積金用作首置,你覺得對樓市有何影響?表面上好似幫了年青人上車,但我又覺得如果真的事成,應該會有更多年青人出來買上車盤,到時候上車盤豈不是會更貴嗎?

回覆讀者來信

從朋友角度、個人立場來說,筆者贊成!
個個打工仔都有供強積金,誰滿意強積金表現請舉手!

沒有吧!除了高昂的管理費,強積金的表現往往亦跑輸大市,大部份打工仔朋友都抱着放棄的態度,懶得打理,亦沒有期望將來靠強積金可以安享晚年。與其跑輸大市,何不考慮容許真首置人士用來買樓?及早供滿一層樓,老來都有逆按揭,好過基金輸錢。

然而從實際執行上,似乎不切實際。
新加坡的強積金制度,設有三個不同帳戶,分別作退休、置業和醫療用途,供款遠比香港高,僱員供17%,僱主供20%,合共37%,而香港只是僱主5%、僱員5%,合共只有10%,根本就唔夠錢。

根據統計,現時香港打工仔的強積金戶口,今年7月為止,平均每人持有約18萬元。香港樓價高企,上車盤的定義,由早幾年的200多萬,到近年的400萬以下,到最近已經講到600萬以下了。根據金管局指引,450萬以上至600萬以下的物業,最高可以做8成按揭,500萬樓首期就是100萬,請問區區18萬的強積金,又可以做甚麼呢?裝修都唔夠!

想到要用強積金,最主要是因為唔夠首期。
正如之前所說,500萬樓最少要100萬首期,年青人要儲100萬談何容易?然而強積金雞碎咁多,亦幫不了忙,萬一樓價下跌,輸了錢更可憐,連退休金都輸埋!筆者認為,與其用強積金做首期,不如放寬真首置客的高成數按揭限制,更為有效。以上述例子分析,500樓如果可以做9成按揭,首期只需要50萬,距離即時拉近。

記得2010年筆者與同學們大舉出擊的時候,甚至可以做95%按揭,當時有好幾位年青同學,在沙田區尋寶,當時河畔花園、金獅花園等細兩房單位,只是120~130萬左右,筆者自己都買了兩個大兩房單位,幾位年青同學借盡95%,首期只需要6、7萬。

當然今時今日同類單位已經衝破400萬。
就以400萬來說,如果可以效法當年的政策,可以借到95%,首期亦只需20萬,這個儲錢目標相對容易得多,相信一個有拼勁的年青人,一年起、兩年止就能儲到這個預算。現在市場上的發展商,都採用同一個Pattern,低開、排隊、加價、高成數按揭,橫掃!
說到這裡,當然亦有不少朋友高呼:「唔使供咩?」

是的,供款確會比較多,但供款方面有壓力測試把關,問題應該不大。如果再做好一點,甚至可以讓真首置年青人,拉長供款年期,例如去到40年,那麼供款就不會太吃力了。

不過咁…如果真係攞到筆錢,可以返大陸買個細單位,隨時爆升幾倍,到時咪夠錢俾首期囉!
好似兩年前小弟買珠海層樓,當年樓價 70 萬,首期 21 萬,公積金都有找,而家已經升到 170 萬,賺咗 100 萬人仔,咁咪夠囉!


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