執生!特首投降!樓價焗升!小市民要點自救?

特首接受訪問時說,不是要壓低樓價,只是要改變供不應求情況。睇完…心底一寒,嘩!豈不是投降?!買又驚貴!唔買又驚仲貴!點算?…小市民可以如何自救?…執生啦!未買樓的,已經有樓的,應該要…

本文於 2018 年 1 月 13 日刊於經濟一週

執生!林鄭投降!樓價焗升!
買又貴,唔買又驚更貴!…小市民要點竹自救?

讀者來信

Anthony Sir你好,最近見特首接受訪問時說,不是要壓低樓價,只是要改變供不應求情況。睇完心底一寒,嘩!豈不是投降?!如果連特首都投降,樓價豈不是會繼續顛升?我仲未買樓,可以點?而家創新高入市,又覺得好唔抵,而家唔買,又驚遲啲連自由市場公屋都買唔起,點算好呢?

回覆讀者來信

筆者都有留意這段訪問,實在有點意外。
講真,林鄭所講的是事實,但想不不到會講出來!
樓價確實受到很多因素影響,例如最直接的是量化寬鬆,銀行水浸,不斷尋求機會借錢出去;又例如財富效應,過去十多年資產價格猛漲,市場上有六成多的住宅物業已經供滿,隨時可以再套現再買樓,父幹母幹湧現等,並不是一些政策就可以解決。
 
往後,市場一面倒看好!
踏入2018,不同媒體都找來專家、學者,預測樓價走勢。
筆者印象最深刻的,其中有篇報導,找來近20位專家為樓市把脈,全部看升!冇辦法啦…連特首都投降,坦言沒有說過要壓低樓價,各路英雄當然就乘勢起哄,發展商、代理等落力很易理解,刺激銷情多做生意嘛,就連其他學者、分析員都一致看好。

如果特首所說反映她的施政,確實是「焗住睇升」!
現時的政策,令二手市場嚴重乾涸,根據資料顯示,去年截至11月只有4萬多宗,流通量不到4%,比SARS的時候還要低,單靠新增加的一手供應,又如何可以扭轉局面,如果政策不變,可以預期你出去睇樓的時候,代理還是會跟你說:「冇盤!冇匙!」如果想買樓的人繼續追價,可以預期,量跌價升的局面仍然會持續。

買又驚貴!唔買又驚仲貴!...小市民可以如何自救?

如果仍然未買樓,可以的話最好買番間,唔需要靚,唔需要貴,量力而為,最緊要有…政府投降,放手唔理,樓價有可能會繼續擠上去,但千萬不要高追創新高,盡力鋤番間!
如果已經有樓,沒必要高追,可以考慮分散投資,例如工廈、大陸樓,以倍增資產...已經對沖了上升風險,沒有必要再高追、創新高!講真去到呢個價,租金回報又低,防守力低,相信水位有限,雖然唔會大跌,但過去十幾年倍升的機會亦睇唔到,應該擴闊視野,將資產分散投資於不同地方,筆者喜歡工廈、大陸樓,回報更快,更高!

至於政府,有些事情是可以處理的…

例如國內資金湧入
有次跟國內一位老總吃飯,講到香港樓價失控的問題,老總問:「為甚麼香港沒有限購呢?」其實內地很多城市都有限購令,特別是樓價過份熾熱的城市,香港人不能買,就算你願意不借按揭,願意付辣稅,都不能買!為甚麼香港不能跟?
 
例如新樓扯高樓價
之前日出康城就是好例子,一個新盤就可以將整區樓價扯高!
由於新樓可以提供高成數按揭,又有足夠貨源,於是可以肆無忌憚的叫高,比週邊的半新樓可以開高兩成,週邊業主當然齊齊起哄,但仍然賣個滿堂紅,冇辦法,因為冇得揀。其實只要限制高成數按揭,限制擠牙膏式賣樓,已經可以令瘋狂的開價收斂。
 
又例如適當放鬆辣招,放鬆二手供應等
之前筆者寫過一篇,例如二換一,賣兩間可以換一間免15%辣稅,這些逆向思維政策都可以令市場降溫,不贅。最近一期地產雜誌,說今年可供發售的新單位逾3萬個,確實比過去多,加上樓價已經升了那麼多,回報率不斷下跌,除非搵到筍盤,否則盲追住宅未必是好選擇。如果手上未有樓,要買一間防身,市場上仍有不少相對較抵買的筍盤,最近都有不少戰友買到,有機會再分享吧,說到底後市難料,若政府投降,樓價或會繼續被政策扭曲焗升。如果手上已有樓,盲追住宅未必是好選擇,應該放眼其他磚頭。


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