同人挾份買樓 3 個技巧賺到盡

最近見有朋友投資車位、小型寫字樓、工廈,百幾萬就有交易,獲利不少,他們叫我一齊開間公司玩吓,值得試嗎?點解要開公司呢?

本文於 2017 年 7 月 8 日刊於經濟一週(按此閱讀原文

讀者來信

Anthony Sir你好,我已經持有一個自住物業,太太亦已有一個細單位收租,沒有名額再買住宅了,苦無投資出路。最近見有朋友投資車位,亦有朋友買小型寫字樓、工廈,最平百幾萬就有交易,獲利不少,就跟他們到處去睇睇,他們叫我一齊開間公司試吓玩吓,我都好想試試,值得試嗎?仲有,點解要開公司呢?

回覆讀者來信

非常讚成!住宅價錢太高了,應該要開闊一下視野。
老生常談!成熟投資者,不會將所有雞蛋放在同一個籃裡。
不過踏足一個新的領域,要多花點時間,多睇樓,多了解。市場上的機會很多,陷阱也很多,除了要認真學習,也要懂得控制風險,幾個朋友挾份,小試牛刀,絕對是一件好事。前題是你的朋友必須要值得信任,這點就不能幫你下定論了。
 
公司名義買樓,以前個個投資者都會這樣做。
近來很多很有錢的資深投資者,以首置名義買住宅物業,原因是他們過往買住宅,都是用公司名義持有,個人名下就沒有物業。自從2013年政府推出BSD(買家印花稅),以公司名義買樓要多付樓價的15%,就很少買家再這樣做,但據筆者所知,很多二手物業仍然是以公司轉讓形式買賣,尤其豪宅,操作較複雜,先不談。

住宅受限制,另類磚頭(非住宅)沒有限制。
在現時制度下,買入非住宅物業,無論是以個人名義,還是公司名義買入,都要繳付DSD(雙倍印花稅),僅此而已。所以今時今日在非住宅市場,很多時候仍然會以公司名義買賣。
 
幾個朋友合資買入非住宅物業,公司名義最好。
首先,透明度高,相對較公平。情況就等如幾個朋友合資做生意,所有決議由幾位股東投票決定,少數服從多數。無論買賣、租務,事事有商有量,共同參與,共同學習與進步。當然,為免個別股東持股太多操控公司,建議在股份配置、公司章程上作適當調整,這些小技巧可跟你的會計師商討,往後再詳談。
其次,買賣靈活,例如A、B、C三個朋友合資,及後C想退出,只要將名下的股份轉讓予其他人就可以了。若果是聯名買樓的話,就要做一次買賣,過程更複雜,成本也較高。
 
當然公司有恆常支出,要衡量是否值得。
一般用作物業買賣及租賃物業的公司,會計賬目不會太複雜,每年會計支出不多,幾千元有交易。同時,作為一間公司,需要維持及營運,相比個人名義,有較多的支出項目可以申報,根據筆者過往經驗,應繳稅比個人名義少,足以抵銷成本有餘。
 
按揭方面,公司時有物業最多只可以借50%。
沒問題啊!因為在現行制度下,非住宅物業只能供40%,沒分別!一般做法是要超過一半股份的股東作擔保人,例如A、B、C各佔1/3,就要其中兩人作擔保。如果A、B、C三人股份比例是60%、20%、20%,則A擔保就可以了,組合較靈活。現時制度下,住宅想買多間都難,至於非住宅,限制較少,同時沒有SSD(額外印花稅)限制,不用鎖3年,絕對值得探討。


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