前輩話…供應多、有堆填區…點解將軍澳樓價勁升?3 大原因!

讀者:十年前已經想在將軍澳買樓,但好多前輩都話,將軍澳供應多、有堆填區,樓價會受壓,於是放埋一邊。最近睇番成交,升勢凌厲,點解會咁呢?將來會唔會跌呢?仲有冇機會買呢?

讀者來信

Anthony Sir你好,其實早在十年前,就想在將軍澳買樓,誰知聽了好幾位專家分析,都說將軍澳供應多,樓價會受壓,於是就放埋一邊,最近睇番成交,升勢凌厲,確實後悔!最近看見經濟一週有篇文章講將軍澳居住質素、環境,講得好好,係咪真呢?其實點解呢幾年升得咁利害呢?將來會唔會跌呢?我仲有冇機會買呢?

回覆讀者來信

那篇文章我都有看,從用家角度分析,寫得很好!
的確將軍澳近年居住環境不斷提升,社區設施、商場等,都叫人耳目一新,不贅,然而自住角度外,筆者亦想從投資角度分析一下,樓價升,還因為…追落後、內需強、外需強、政策扭曲等。
 
筆者在97年回歸之前,就認識將軍澳。
當時筆者剛剛畢業,在清水灣電視城上班,很多同事都住在這區。今天將軍澳多人的感覺是,很多新式的私人屋苑,交通方便,到處都是大型場,配套也齊備,環境舒適。然而在廿多年前,不是那回事。當時區內私樓不多,除了新都城、東港城比較具規模,就只有慧安園等。再之前,區內以公屋居屋為主,筆者有老朋友住在寶琳邨,據她所講,初初搬進去時,簡直是開荒牛,區內甚麼都沒有!治安也不理想,有時送她回家,確實看見不少童黨在區內的公園、便利店等流連,朋友說如果夜晚自己回家,會行快幾步。
 
先講內需以上是90年代的事了,今天整個地區成長了!
廿多年來,不斷有新的私人屋苑落成,最初因為供應多,樓價確實跑輸。近年開始追上來,其中一個原因是內需爆發,看看老朋友,真的是老朋友了!人到中年了,子女都大了!那時候深夜在公園、便利店遇見的年青人,相信都已經有家有室,分支家庭湧出!所謂住開有感情,尤其是如果要靠父幹、母幹俾首期買樓,最重要就是父母高興,住近父母,有空就回家吃飯、飲湯!內需非常強勁。
 
再講外需地鐵通車後,有朋友從北角搬過去,過過新樓癮!
看看起動東九龍,新商廈不斷落成,舊工廈不斷翻新,但住宅呢?新樓甚少,就只有月華街的觀月樺峯,油塘的幾個單幢項目,搭多幾個地鐵站,新樓又多,租金、樓價又不貴,何不搬過去?港島東呢?新樓也不多,就算有都賣到好貴!將軍澳漸漸成為九龍東、港島東兩個大商業區的後援。後來,隨着新樓盤越來越多,區內配套越來越完善,對年青一代的吸引力也逐漸增加。這裡要強調是年青一代,確實不少長輩、前輩是無法接朋受的。
 
再講供應就算需求再多,照理供應多,樓價也不會跑贏!
之前的文章曾經分析過,以前的確是這樣,將軍澳曾經有段時間是跑輸。然而隨着政府不斷加辣,尤其是15% 辣稅,令到業主個個都唔願賣樓,全港二手供應大幅下跌,供求嚴重失衡,購買力被迫到一手,即使區內新樓供應多,亦只是每年數千伙,看看市場上的買家,多麼有錢,多麼饑渴,食得晒有餘啦!再加上之前十年樓價跑輸,相對落後,基數較低,一發力升幅就很顯著了。
 
至於現在是否值得再買呢?
要看看個別單位的開價,如果與市區同類質素,價錢有折讓的還可以,如果仲貴過市區,那就要考慮清楚了。至於區內那麼地區、那些樓盤值得留意,往後有機會再詳談。


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