個個都話冇即時增加供應，所以樓價冇得跌，其實點會冇？一招就搞掂！供應即時倍增，樓價或即時降溫，問題係政府敢唔敢試啫…
本文於 2017 年 11 月 25 日刊於經濟一週網站 1% Anthony 專欄
朋友： 「最近睇咗個單位想買，可以俾啲意見嗎？」
筆者： 「歡迎。」
朋友： 「ＸＸ大廈2樓Ｃ，270呎，398萬。」
筆者： 「嘩！呎價好貴喎！應該創新高添喎！」
朋友： 「冇辦法啦，代理話冇盤呀！」
筆者： 「層數好矮，應該向後後巷添喎。」
朋友： 「唉~~唔通一直租樓租落去咩？」
筆者： 「遲啲政府有好多資助房屋喎。」
朋友： 「咁我都要合資格先得架。」
筆者： 「都唔係咁貴價錢，挾硬買間垃圾樓架。」
朋友： 「政府又冇即時增加供應，樓價未必會調整啦。」
很多人說，施政報告冇用！
何解？因為沒有「即時」增加土地供應！
其實施政報告中已經提出很多新方向，例如閒置建築物、郊野公園邊陲、填海等，指出重點不是沒有土地，而是沒有共識。但大家似乎沒有聽進耳裡，高呼沒有「即時」增加土地供應繼續亢奮，筆者理解這實在非常無奈，現在說的是土地，怎可能「即時」變出來？這只是推高市民對樓價預期，激發買家追價入市的借口而已。
沒有「即時」增加土地供應，政府就要投降了嗎？
其實不是沒有「即時」供應，只是走錯方向而已！
二手！就有「即時」供應！而且是大量的供應！自從政府在2010年底推出SSD以來，不斷加辣，方向都是壓抑需求，誰知政策帶來嚴重的副作用，買樓的人確實減少了，但可惜賣樓的人減少得更多！例如以前是100人想買，50人想賣，2:1，形勢不妙；現在是60人想買，只有15個人想賣，4:1，情況就更失控！尤其是去年年底的非首置要付15%重稅，個個都驚賣咗買唔番，尤其是手持多個物業的業主，其他人個個都唔肯賣，肯賣的自然有空間可以叫高價，為甚麼把增加供應的責任，全部摃在政府身上？這只會令自己成為眾矢之的，為甚麼不想想如何激活二手放盤？
激活二手供應，刻不容緩！
之前筆者寫過一篇文章，簡單提過相關建議，日前得到汪敦敬博士邀請參與一個飯局，席間不少樓市高手都有提到這個概念，原理很簡單，就是要令到賣樓的人，多過買樓的人，樓價就會冷卻。要令到賣出單位的數目，多過買入單位的數目，很簡單，由個人做起就可以。例如筆者自己與身邊無數的朋友，大約十年前開始買樓，或由於當時資金不多，或由於貪細價樓的租金回報高，手上都持有不少中細價單位，現在踏入收成期了，都想沽出部份單位換馬，可惜受制於15%辣稅，問題重點…如何令業主賣樓呢？
強烈要求，二換一，或多換一！
即時！就有供應！誰說政府束手無策？
筆者建議可以試行類似優惠換樓的政策。
以往的調控政策，都是罰、罰、罰！SSD、DSD、BSD等等都是罰，何不嘗試鼓勵放盤，例如之前的活化工廈政策，令到很多舊式工廠大廈都變身，舊區都變天了，從鼓勵角度，效果不是更好嗎？筆者建議，凡出售2個住宅單位，可以換取1個Quota，免15%印花稅買入第二套房。相信會有不少業主，立即會將手上一些質素沒那麼好的物業出售，換更優質物業，例如賣出2個300萬的細價樓，買入1個600萬以上甚至逾1,000萬的中價樓；又例如賣出2個1000萬的中價單位，買入1個3000萬以上的高價單位；又例如賣出2個40年的單位，換入1個半新單位，因為咁做先至抵！無論是任何一種情況，總之都是賣出2間，買入1間，以伙數計，供應量一定提升，如是者中、細價樓將會供應大增，樓價自然會調整，高價樓的需求或會增加，但對民生影響有限，至於細節就交給專家研究。
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