600 萬以下可以買咩樓?…屋苑、單幢、舊樓、納米…真比拼!必看!

趁樓市調整,600 萬以下有咩選擇呢?…選擇好多!屋苑、單幢、舊樓、納米樓…都可以買得到,至於值搏率…

最近上車盤多咗!

唔係因為樓價跌咗好多,調整剛剛開始,跌咗少少啫!…上車盤多咗主要係因為…市場屈服咗!以前講上車盤,都是講400萬以下,現在講上車盤,大家都已經講600萬!

為甚麼是400萬?600萬?當然是因為按揭啦!

根據金管局的指引,400萬以下才可以借足9成,600萬以下才可以借足8成,之前寫過好幾篇相關文章。又有很多網友問,如何可以借足8、9成?試過問銀行,要求好多,難度好高,有甚麼技巧?入息唔穩定點算等等,按揭講座再分享,先講樓…

600萬以下可以買甚麼?

(一)上車屋苑的細單位
   現價值搏率:★★★

選擇很多!很多熱炒上車屋苑,細單位普遍都在600萬以下。

例如大家熟悉的河畔花園、荃灣花園、得寶花園、金獅花園等等,最近沙田第一城不少上車盤的叫價,都重返600萬以下。然而要留意的是,三年前樓價下跌的時候,類似的單位大概調整至300萬左右,記得當時筆者陪同學員執平貨,有學員以270、280萬右的價錢買到金獅花園的細單位,TVB【有樓萬事足】都有分享,又有學員以320、330萬左右,買到得寶花園的細單位,印象比較深刻。現在很多單位成交價大約480~550萬左右,仍然在600萬以下,可以做到8成按揭。但由於之前的升浪炒得太高,所以筆者對現價值搏率有點保留,如今次有適度調整則可考慮。

單位呎數大約是250呎至280呎,勉強可以兩到兩間房。

幾個月前高峰期,部份熱炒屋苑如沙田第一城、河畔花園等,呎價已經衝破2萬了,值唔值呢?風險大唔大呢?上望空間有幾多呢?租金回報是否合理呢?相若的呎價,相若的質素,同樣是600萬以下,市區選擇亦不少,甚至港島區,包括港島西、筲箕灣等都有,如果去到九龍區,例如九龍西,甚至可以再平幾十萬甚至近百萬,租值也差不多,亦即是所謂性價比高。今天樓市已經開始調整了,大家可以留意住走勢!上次跌浪我們就是這樣執到平貨!
大概調整幾多,呎價大約幾多,價錢先叫抵呢?
市區的屋苑又甚麼性價比較高的選擇呢?
如何劈價入市呢?講座及課堂再分享。

(二)樓齡40年以下的單幢樓
   現價值搏率:★★★★

如果買單幢樓的話,可以買到300多呎至400呎的單位。

單幢樓的交投量沒有那麼活躍,但價格比較平穩,跌的時候沒跌那麼多,升的時候亦沒有升得那麼急。與很多熱炒的上車屋苑相比,同樣的價錢,可以買到的面積亦比較大,如果以相若的樓齡,即是大約40年以下來說,市區的單幢樓,呎數在300呎以下的,普遍400多萬有交易,至於呎價在300多的,普遍叫價500多萬,至於新界區, 300呎以下的叫價跟市區差不多,300呎以上的比較平一點,視乎地區而定,與熱炒上車屋苑比,面積較大,呎價較平。

很多單幢樓間格較實用,同樣價錢買多幾十呎,甚至多一間房。

300多呎面積,如果開則實用的話,普遍可以有兩間大房。如果懂得運用空間,甚至可以再多間一間房,變成一個三房單位,也是很多收租投資者喜歡的類型,過往筆者與學員們,做過很多很多這種工程了,將來出租或者出售,競爭力就更大了,有機會再分享。

(三)樓齡45年以上的舊樓
   現價值搏率:★★★

同樣是單幢樓,舊樓、唐樓可以買到更大面積。

普遍45多年以上,甚至50年以上的舊樓,甚至唐樓,價錢可以再平一點,先講市區,300呎左右的單位,400萬以下都有交易。400多萬的預算,已經可以買到400多呎,500多萬的預算,甚至可以買到600呎的單位了。當然要視乎地區及質素而定,例如港島區的舊樓,價錢就要貴些少,九龍區例如油麻地、大角咀、深水埗等,新界區例如屯門、元朗等,都有這些呎價1萬以下的選擇,尤其是較多基層市民聚居的地段,管理質素較差的物業,價錢更平。

如果講價叻,甚至可以講到幾千元一呎!

尤其是一些舊唐樓,要走多幾層的,例如唐7樓、唐8樓,呎價幾千元的多的是,行8層啊!價錢平啲都好合理!老手買來收租當然沒問題,但如果新手,筆者建議要考慮清楚。(一)維修保養方面,50年樓了,就算人…病痛都多啦,何況樓呢?漏水、老化…必然的啦!你是否能處理呢?(二)按揭方面,雖說旺市下有些銀行都願意借錢,但由於日久失修,如果有維修令,高成數按揭就未必可以借到,就算借到,年期亦會比較短,如果以供款年期加樓齡不高於70~75年計,隨時只能供20~25年,有朋友買了一個質素較差的唐樓,銀行只願以65年減樓齡,只借15年,每個月的供款大增,大失預算。(三)轉手方面,近年樓市旺到發顛,為甚麼舊樓仍然那麼平呢?點解咁易講價,隨時平市價兩、三成呢?最主要是因為隨着樓齡增加,借貸越來越難,市場接受程度亦減低,今天50年尚且如此,再持貨幾年,55年甚至60年賣出去,你要有心理準備,同樣要面對出貨難的問題,賺租還不錯,搏升值…難度比較高。

(四)納米半新樓
   現價值搏率:★★★

最近日出康城的LP6,一房單位亦是這類價錢

雖然呎數看似差不多,大約是200呎至300呎,視乎地區及質素而定,但新樓的實性程度嘛…你懂的!這個呎數的單位,多數都是開放式單位,亦即是坊間經常講的納米樓。如果可以像LP6一樣可以開到一房則,已經非常好了!最近發展商開盤價錢相對較尅制,除了LP6之外,相信陸續會有一些600萬以下的細單位。至於半新樓,早幾年賣樓花的樓盤亦開始解禁,筆者最近亦收到一些代理報盤,例如紅磡的環海東岸、大角咀的利奧坊一期等。最近亦有不少戰友在市區找到一些幾年樓齡的半新盤,性價比都幾高。

很多前輩都說,納米樓空間細,供應多,將來唔值錢!

但幾年又過去了,納米樓越戰越勇,無論賣價、租值都跑贏。當然揀的時候亦要花點心思,如果可以揀到一些有一房,或者可以當一房用的納米單位,競爭力就更高了。揀納米樓不是那麼容易的,除了要比較單位,還是秤會所配套設施,有機會再詳談。

600萬講住咁多先…
以上值搏率以現價計,隨着樓價調整會有變化,密切留意筆者的專頁,到時再Update,大家可以Like、搶先看筆者Facebook專頁,隨時更新,至於詳細甚麼地區、甚麼盤,睇樓團、講座再分享~~

又有網友問:

還有400萬以下的樓嗎?
有的!不過小心中伏!

現時市場上400萬的選擇已經寥寥可數,有還是有的…
但千萬不要見到400萬以下就飛身撲埋去!就筆者所見,例如有些呎數大約200呎至250呎左右的單位,新界區可以買到大幾十呎,樓齡不算太舊,大約30多年的單幢式物業,呎價相對較高!以往我們買樓會睇呎價,覺得不可思異,但今時今日大家買樓都不看呎價,最重要睇Lump Sum,業主開價都以400萬做指標,有些業主甚至會挑戰底線,418萬、428萬…就看有沒有買家願多付首期追價,價錢偏高是常識吧!問題是…是否可以估足價呢?如果估價不足,同樣借不到9成,這個單位有何優勢呢?

想想為甚麼要買400萬樓,借9成?不是400萬就借到!

另外又有些樓齡很舊的單幢物業,甚至唐樓,還有這個價。
例如我們熟悉的油尖旺區、紅磡土瓜灣區,要找到這些單位不難,單位面積比之前所講的再大一點,300多呎,甚至400多呎都有,尤其是樓齡達50年或以上的,由於比較難出貨,議價亦比較容易,以租值、呎價等指標計算,可謂低水兩、三成!如果打算長線收租賺取租金收入,是不錯的選擇。但如果你想將來賣個好價錢,差價上賺一筆,將來可以樓換樓,甚至一開二,那就未必做得到了。正如你買入的時候,業主都是因為難出貨而願意平,將來到你出貨的時候亦會遇到同樣問題。另外,亦要留意樓齡太舊的物業,尤其是唐樓,按揭保險公司是否願意借8、9成?
如果能力許可,筆者建議不要盲追400萬以下。

想了解更多買樓知識,可以報名Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班

報名連結:https://www.onepercent.com.hk/yes

Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班

Lesson 1:開闊眼界!原來買樓可以賺咁多 (Brian Sir 主講)
Lesson 2:新手上車.致富攻略!賺取你的第一桶金 (Anthony Sir 主講)
Lesson 3:高手投資.攻防戰!突破辣招倍增資產 (Anthony Sir 主講)
Lesson 4:財技!按揭槓桿,買樓原來可以唔使錢 (Anthony Sir 主講)
Lesson 5:高手專題 – 強大導師團 讓你成為專業投資者
Lesson 6:真劈價.買平超過100萬 (Brian Sir 主講)

了解課堂內容:https://www.onepercent.com.hk/yes

精彩內容:
– 炒家21式  高買低賣常用技巧
– 獨創YOURS揀樓法則  認識不同的物業投資策略
– 出價3部曲  教你如何鎖定買入價
– 秤貨4部曲  尋找低水兩至三成的筍盤
– 零售期買樓技巧
– 創造現金流  40厘回報投資點做?
– 真實個案  分享如何買平超過100萬
– 打造物業黃金組合  冇首置名額都有投資機會
– 最少兩小時任問任答  手把手幫大家上車

了解課堂內容:https://www.onepercent.com.hk/yes

Anthony Sir/Brian Sir不定期Facebook Live
請讚好及追蹤Facebook專頁「第一桶金」收看﹗

關於【1% 投資培訓】
過去 10 年…協助無數年青人成功上車,協助無數小業主賺取千萬資產,財務自由!

​1%由2009年開始創辦投資課程,以實戰方式、手把手替同學上車,然後再透過財技將買得的物業一變二,二變四,然後再投資於工廈增值、大陸樓等其他物業範疇,為大家製造被動收入,達到財務自由。

想了解更多買樓知識及我們課堂內容,歡迎先報名Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班,只需$588,但大家買樓隨時可以慳上幾十萬,絕對值得﹗

相格 All 01

立即訂閱【第一桶金 Day Day Gain】Youtube 頻道
更多精彩短片,陸續登場!

https://www.youtube.com/c/DayDayGain

更多精彩文章!立即 Like and Share
第一桶金專頁 
www.facebook.com/anthony.wealth